Sherbrooke ou Montréal : l'écart de loyer dépend du moment où vous déménagez
« Est-ce vraiment moins cher de vivre à Sherbrooke qu'à Montréal? » La réponse courte est oui. La réponse utile, c'est que l'écart varie presque du simple au double selon une seule question : allez-vous signer un nouveau bail, ou rester où vous êtes?
Les données de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) permettent de mesurer trois écarts différents entre les deux régions : celui du locataire qui reste, celui du locataire qui déménage et celui de l'acheteur. Aucun n'est le « vrai ». Ils répondent simplement à trois situations de vie.
Le locataire qui reste : environ 15 % de moins
Chaque automne, la SCHL distingue deux loyers : celui des logements occupés, c'est-à-dire ce que paient les locataires déjà installés, et celui des logements inoccupés, offerts sur le marché au moment de l'enquête.
En octobre 2025, un appartement occupé se louait en moyenne 1 089 $ par mois dans la région de Sherbrooke, contre 1 281 $ dans celle de Montréal. Pour un locataire qui ne bouge pas, Sherbrooke coûte donc environ 15 % de moins. C'est un écart réel, mais plus mince que ce que la réputation des deux villes laisse croire.
Le locataire qui déménage : près d'un tiers de moins
Changez maintenant de situation. Vous cherchez un logement et vous signez un nouveau bail. Le loyer moyen d'un appartement inoccupé était de 1 114 $ à Sherbrooke, contre 1 628 $ à Montréal. L'écart grimpe à environ 32 %, soit plus de 500 $ par mois.
Même ville, même année, même enquête : l'écart double presque selon qu'on regarde le bail en cours ou le bail à signer. La différence ne vient pas de Sherbrooke. Elle vient de ce qui se passe à Montréal au moment du déménagement.
La « pénalité au déménagement »
L'Institut de recherche et d'informations socioéconomiques (IRIS) a un nom pour cet écart entre le loyer de quelqu'un qui habite son logement depuis longtemps et celui de quelqu'un qui vient d'emménager : la pénalité au déménagement.
À Montréal, elle est lourde. Un logement libre s'y loue en moyenne 347 $ de plus par mois qu'un logement occupé, soit environ 27 % de plus. Sur une année, c'est plus de 4 000 $ qu'un ménage paie simplement parce qu'il a changé d'adresse.
À Sherbrooke, elle est presque nulle : 25 $ par mois, environ 2 %. L'IRIS relève d'ailleurs dans son étude de 2026 que cette pénalité compte parmi les plus basses à Sherbrooke, et que c'est l'une des raisons pour lesquelles le revenu viable y a moins augmenté qu'ailleurs.
Les comportements suivent. En 2025, environ 12 % des locataires de la région de Sherbrooke ont changé de logement, contre 9,4 % dans celle de Montréal, où la rotation a reculé. Quand déménager coûte cher, on déménage moins. Nous avions déjà vu ce mécanisme sous un autre angle dans notre article sur le loyer moyen et les annonces : la moyenne décrit ceux qui restent, l'annonce décrit ceux qui arrivent.
Le cas qui surprend : quitter Montréal pour Sherbrooke
Il existe une quatrième situation, et c'est souvent celle des gens qui posent la question. Une personne installée depuis longtemps à Montréal envisage de s'établir à Sherbrooke. Elle laisse un bail ancien pour en signer un nouveau.
Sa comparaison n'est ni 15 % ni 32 %. Elle quitte un loyer de locataire installé (1 281 $ en moyenne) pour un loyer de nouveau locataire à Sherbrooke (1 114 $). L'économie moyenne tombe à environ 13 %, soit quelque 170 $ par mois. Celui qui gagne le plus à choisir Sherbrooke, c'est le ménage qui devait de toute façon déménager à Montréal.
L'acheteur : un quart de moins, davantage pour un plex
Du côté de la propriété, l'écart est plus stable. Au troisième trimestre de 2026, selon l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), le prix médian d'une unifamiliale était de 490 750 $ dans la région de Sherbrooke et de 645 500 $ dans celle de Montréal. Une maison y coûte donc environ un quart de moins.
Pour un plex, l'écart s'élargit : 544 500 $ à Sherbrooke contre 860 500 $ à Montréal, soit environ 37 % de moins. Le plex sherbrookois coûte pourtant plus cher qu'une unifamiliale locale, comme nous l'avons montré dans notre portrait du marché sherbrookois. Les deux constats tiennent ensemble : cher pour Sherbrooke, abordable par rapport à Montréal.
Et le coût de la vie dans son ensemble?
Le logement n'est qu'un poste du budget. L'IRIS calcule chaque année le revenu viable, soit le revenu après impôt nécessaire pour vivre hors de la pauvreté dans une ville donnée. En 2026, pour une personne seule, il est de 34 814 $ à Sherbrooke et de 41 585 $ à Montréal, environ 16 % de moins.
Le poste logement de ce budget (13 541 $ contre 18 412 $) se situe, lui, environ 26 % sous Montréal : entre l'écart du locataire installé et celui du nouveau locataire. Le reste du panier (alimentation, transport, vêtements) varie beaucoup moins d'une ville à l'autre. Le logement explique à lui seul près des trois quarts de l'écart de revenu viable. Autrement dit, si Sherbrooke est moins chère, c'est d'abord une affaire de logement.
Ce que l'écart ne dit pas
Ces comparaisons portent sur des régions métropolitaines entières, pas sur des quartiers équivalents. Le Plateau et le District Centre ne se comparent pas plus que Laval et Fleurimont. Les moyennes mélangent aussi des logements de tailles différentes.
Elles ne disent pas non plus que l'écart restera stable. Entre 2024 et 2025, à échantillon constant, les loyers ont progressé d'environ 9,8 % dans la région de Sherbrooke contre 7,4 % dans celle de Montréal. Pour le locataire installé, l'écart s'est donc légèrement refermé en un an, une tendance que nous suivions déjà dans notre analyse des villes moyennes du Québec.
La bonne question n'est donc pas « combien Sherbrooke est-elle moins chère? », mais « moins chère pour qui, et à quel moment? ». Pour celui qui reste, l'avantage est modeste. Pour celui qui déménage, il est considérable. Et pour celui qui hésite entre les deux villes, tout dépend du bail qu'il laisse derrière lui.
Sources et références
• Société canadienne d'hypothèques et de logement — Tableaux de données de l'Enquête sur les logements locatifs 2025, RMR de Sherbrooke et RMR de Montréal. Tableau 1.1.9 (loyer moyen des appartements d'initiative privée inoccupés et occupés, octobre 2025, tous les logements) : Sherbrooke 1 114 $ inoccupés (indicateur de qualité « très bon ») et 1 089 $ occupés (« excellent »); Montréal 1 628 $ inoccupés (« très bon ») et 1 281 $ occupés (« excellent »). Dans les deux RMR, la SCHL juge les loyers des logements inoccupés statistiquement plus élevés que ceux des logements occupés (niveau de confiance de 95 %). Tableau 1.1.6 (taux de rotation, tous les logements, 2025) : Sherbrooke 12,0 %, Montréal 9,4 %. Tableau 1.1.5 (variation estimative du loyer moyen à échantillon constant, 2024-2025) : Sherbrooke 9,8 %, Montréal 7,4 %. cmhc-schl.gc.ca
• Institut de recherche et d'informations socioéconomiques (IRIS) — Eve-Lyne Couturier, Le revenu viable en 2026, fiche socioéconomique n° 35, avril 2026. Tableau 3, personne seule : revenu viable de 34 814 $ (Sherbrooke) et 41 585 $ (Montréal); poste logement de 13 541 $ et 18 412 $. Définition de la pénalité au déménagement et constat sur Sherbrooke : paragraphe 05. iris-recherche.qc.ca
• Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), par le système Centris — Statistiques du marché résidentiel, 3e trimestre 2026 (14 octobre 2026). RMR de Sherbrooke : prix médian de 490 750 $ (unifamiliale) et 544 500 $ (plex). RMR de Montréal : 645 500 $ (unifamiliale) et 860 500 $ (plex). apciq.ca
Calculs dérivés signalés comme tels : (1) l'écart d'environ 15 % (locataire installé) = 1 089 $ ÷ 1 281 $; (2) l'écart d'environ 32 % (nouveau bail) = 1 114 $ ÷ 1 628 $; (3) la pénalité au déménagement = loyer inoccupé moins loyer occupé dans chaque RMR (Montréal : 347 $, soit 27 %, et 4 164 $ sur 12 mois; Sherbrooke : 25 $, soit 2 %); (4) l'économie d'environ 13 % pour une personne qui quitte un bail ancien à Montréal pour un nouveau bail à Sherbrooke = 1 114 $ ÷ 1 281 $; (5) les écarts de prix d'environ 24 % (unifamiliale) et 37 % (plex) = rapports des médianes de l'APCIQ; (6) les écarts d'environ 16 % (revenu viable) et 26 % (poste logement) = rapports des montants de l'IRIS; la part du logement dans l'écart de revenu viable = (18 412 $ − 13 541 $) ÷ (41 585 $ − 34 814 $) = 4 871 $ ÷ 6 771 $, soit environ 72 %. Hypothèse : toutes les comparaisons portent sur des régions métropolitaines entières et sur des moyennes toutes tailles de logement confondues, pas sur des quartiers ou des logements équivalents. Elles indiquent des ordres de grandeur, pas le loyer d'un logement en particulier.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier ou d'investissement. Pour des recommandations adaptées à votre situation personnelle, nous vous invitons à consulter un professionnel qualifié.
