Investir à Sherbrooke en 2026 : ce que les chiffres disent, et ce qu'ils ne disent pas
« Sherbrooke est une opportunité incontournable. » Nous avons écrit cette phrase. Nous ne la réécririons pas telle quelle aujourd'hui — non parce qu'elle était fausse, mais parce qu'elle reposait sur un argument qui s'est affaibli à chaque trimestre depuis : celui du prix d'entrée.
Le marché sherbrookois de 2026 se défend encore très bien. Il se défend simplement pour d'autres raisons que celles qu'on lui prêtait. Nous reprenons donc la question à zéro, avec les données publiées entre décembre 2025 et juillet 2026, et en nommant aussi ce qu'elles ne permettent pas de conclure.
Première correction : « Sherbrooke » n'est pas un seul marché
C'est l'erreur la plus coûteuse qu'on puisse faire en regardant cette région de loin, et elle est facile à démonter avec les chiffres de la Société canadienne d'hypothèques et de logement.
En octobre 2025, le loyer moyen de tous les appartements de la région métropolitaine de Sherbrooke s'établissait à 1 090 $. Mais cette moyenne recouvre un écart considérable d'une zone à l'autre : 832 $ dans le District Centre, 945 $ dans Mont-Bellevue, 1 196 $ à Fleurimont, 1 292 $ dans le secteur Rock-Forest–Saint-Élie–Deauville et 1 332 $ dans le reste de la RMR. Du point le plus bas au point le plus haut, l'écart atteint environ 60 %. Pour un seul format — le 4 ½ —, il va de 850 $ dans le District Centre à 1 249 $ en périphérie.
Le marché de la revente raconte exactement la même histoire, et dans le même sens. Au deuxième trimestre de 2026, l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec relevait pour l'unifamiliale des prix médians de 430 000 $ à Fleurimont, 457 750 $ dans le secteur Brompton–Rock-Forest, 491 000 $ dans Les Nations, 585 000 $ à Magog et 690 500 $ en périphérie de Sherbrooke.
Voilà le constat le moins intuitif de cet article, et il vaut d'être posé lentement : dans la région de Sherbrooke, le centre est ce qu'il y a de moins cher et la périphérie ce qu'il y a de plus cher — à la location comme à l'achat. C'est l'inverse de la structure qu'on observe dans les grands centres, où le prix décroît à mesure qu'on s'éloigne du noyau. Quiconque transpose ici une intuition montréalaise se trompe de direction.
Une précision s'impose : les zones de la SCHL et les secteurs de l'APCIQ ne se superposent pas parfaitement. Ce qui rend la lecture solide, c'est justement que deux découpages indépendants pointent dans la même direction.
L'économie locale, elle, tient bien
C'est la partie du dossier qui a le mieux vieilli, et elle est vérifiable trimestre après trimestre. Entre le deuxième trimestre de 2025 et celui de 2026, la RMR de Sherbrooke est passée de 117 800 à 126 900 emplois — 9 100 emplois de plus en un an, soit une progression d'environ 7,7 %. Le taux de chômage est descendu de 5,3 % à 4,7 %. Sur la même période, le taux hypothécaire d'un an est passé de 6,14 % à 5,49 %, et celui de cinq ans de 6,27 % à 6,09 %.
La région comptait 104 650 ménages au recensement de 2021, dont 45,2 % de locataires — une proportion nettement plus élevée que ce que la réputation de « ville de maisons » laisserait supposer. Le taux d'inoccupation s'établissait à 2,7 % en 2025.
Un marché de l'emploi qui absorbe 9 100 travailleurs de plus en douze mois, dans une région où presque un ménage sur deux est locataire et où l'inoccupation reste sous 3 % : les deux faits se lisent ensemble.
Toute la croissance vient de l'extérieur — et ce n'est pas un détail
L'Institut de la statistique du Québec estime la population de l'Estrie à 527 300 personnes au 1er juillet 2025. Elle a crû de 8,8 pour mille en 2024-2025, un rythme qui a presque diminué de moitié par rapport à l'année précédente. Le solde migratoire interrégional atteint 3 613 personnes, comparable aux deux années précédentes mais loin du sommet de plus de 8 500 de 2020-2021. Les migrations internationales et interprovinciales ont apporté 2 060 personnes de plus, un solde qui a chuté de plus de la moitié par rapport au record de l'an dernier.
Et puis il y a le chiffre qu'on cite rarement. L'Estrie enregistre plus de décès que de naissances pour une cinquième année consécutive, avec un solde naturel de – 1 098 personnes en 2024-2025. La part des 65 ans et plus y atteint 25,6 %, l'âge moyen 45,0 ans, et l'indice synthétique de fécondité 1,41 enfant par femme.
Ce que cela signifie concrètement : chaque ménage supplémentaire à loger en Estrie est un ménage venu d'ailleurs. La région ne dispose d'aucun desserrement démographique naturel pour résoudre sa tension locative. Elle ne dispose que du levier de l'offre. C'est une donnée structurelle, pas conjoncturelle, et elle porte sur des décennies.
L'argument du prix : encore vrai à l'achat, presque périmé à la location
C'est ici que notre ancien texte a le plus mal vieilli, et la nuance est trop importante pour être passée sous silence.
À l'achat, l'écart tient. Au deuxième trimestre de 2026, le prix médian d'une unifamiliale s'établissait à 490 000 $ dans la RMR de Sherbrooke contre 645 000 $ dans celle de Montréal — environ 76 % du niveau montréalais. Le rabais est réel et substantiel.
À la location, il s'est largement refermé. En comparant les enquêtes de la SCHL d'octobre 2018 et d'octobre 2025, le FRAPRU a reconstitué la trajectoire : le loyer moyen sherbrookois est passé de 621 $ à 1 090 $, soit + 75,5 %, pendant que celui de Montréal passait de 796 $ à 1 290 $, soit + 62,1 % — exactement la moyenne provinciale. Résultat : le loyer sherbrookois représente aujourd'hui environ 84,5 % du loyer montréalais, contre 78,0 % en 2018.
Autrement dit, sur sept ans, Sherbrooke a fait treize points de pourcentage de plus que Montréal. Le rabais dont bénéficiait un locataire sherbrookois s'est réduit de plus du quart. C'est précisément l'argument sur lequel reposait notre ancien article, et c'est celui qui s'est le plus érodé.
Deux réserves, que nous préférons poser nous-mêmes. Les loyers comparés ici datent d'octobre 2025 et les prix de vente du deuxième trimestre de 2026 : les dates de référence diffèrent. Et les ratios de 84,5 % et 78,0 % sont nos propres calculs, dérivés des loyers moyens publiés.
Le plex coûte désormais plus cher qu'une maison
Voici la donnée qui devrait retenir l'attention de quiconque s'intéresse au logement abordable dans cette région, et elle tient en une ligne.
Au deuxième trimestre de 2026, dans la RMR de Sherbrooke, le prix médian d'un plex atteignait 538 500 $ contre 490 000 $ pour une unifamiliale et 320 000 $ pour une copropriété. Dans la ville de Sherbrooke elle-même, l'écart est plus marqué encore : 539 000 $ pour un plex contre 460 000 $ pour une maison unifamiliale, soit 17 % de plus. Ce n'est pas un accident de trimestre : le premier trimestre de 2026 affichait déjà 510 000 $ pour le plex contre 478 500 $ pour l'unifamiliale.
Sur cinq ans, la hiérarchie des appréciations est sans ambiguïté : + 84 % pour le plex, + 70 % pour l'unifamiliale, + 57 % pour la copropriété.
Le plex n'est pas un actif comme un autre au Québec. Duplex, triplex et sixplex de rue résidentielle constituent le logement locatif abordable de fait — celui que personne n'a subventionné, bâti pour l'essentiel il y a cinquante ou soixante-dix ans, et qui loge une part considérable des ménages à revenu modeste de la région. Son abordabilité ne tient à aucun programme. Elle tient au prix auquel il a été acheté.
Quand ce prix devient le plus élevé de toutes les catégories résidentielles, le loyer suit — non par cupidité, mais par arithmétique. Un acquéreur qui paie davantage doit financer davantage. Le parc abordable de Sherbrooke est en train d'être reclassé, tranquillement, en produit d'investissement.
Ce qu'on construit ici est du locatif, et presque rien d'autre
L'offre a répondu, et il faut le dire clairement avant d'y apporter la nuance. Au premier trimestre de 2026, la RMR de Sherbrooke a enregistré 716 mises en chantier, contre 255 au même trimestre de 2025. De ces 716 logements, 662 étaient locatifs — environ 92 %. Cinquante-quatre étaient des unifamiliales, en baisse de 11 %. Aucune copropriété.
Ce n'est pas un trimestre isolé. Au quatrième trimestre de 2025, 523 des 628 mises en chantier étaient locatives; au quatrième trimestre de 2024, 619 sur 759. Depuis au moins trois trimestres, plus de quatre logements mis en chantier sur cinq sont locatifs, et la proportion monte. Les volumes trimestriels, eux, restent très volatils — ils ont reculé de 17 % à l'automne 2025 avant de bondir cet hiver —, et il serait imprudent d'extrapoler une tendance annuelle à partir d'un seul trimestre.
Vient ensuite la nuance, et elle est décisive. Le parc neuf n'entre pas sur le marché au prix du parc existant. À Sherbrooke, un appartement situé dans un immeuble construit en 2015 ou après se loue en moyenne 1 513 $, contre 838 $ dans un immeuble d'avant 1940. Le problème n'est pas le volume construit — il est réel et en hausse. C'est la gamme.
Cette mécanique mérite un article à elle seule, et nous la décortiquons dans notre analyse de ce que cache vraiment un loyer moyen.
Alors, faut-il investir à Sherbrooke?
La réponse honnête est : pas pour les raisons qu'on invoquait il y a trois ans.
L'argument du prix d'entrée s'affaiblit à chaque trimestre où le plex s'apprécie plus vite que tout le reste. Ce qui reste — et qui est plus solide, parce que c'est structurel — tient en trois faits vérifiables : une économie qui a créé 9 100 emplois en un an, une population qui ne croît que par l'arrivée de ménages venus d'ailleurs, et un parc locatif dont toute l'abordabilité repose sur son âge plutôt que sur un quelconque mécanisme protecteur. Ces trois faits décrivent un besoin durable, pas une aubaine passagère.
Et ils ne dispensent d'aucune des questions qui font le tri entre un projet à impact et une simple opération de repositionnement. Le projet ajoute-t-il des unités au parc, ou en change-t-il seulement les occupants? À quel loyer, exprimé en proportion du revenu médian local — et non du loyer médian du marché, qui est précisément la variable qui dérape? Cet engagement figure-t-il au montage financier ou seulement à la brochure? Dans quelle zone, exactement, puisque nous venons d'établir qu'elles n'ont pas le même marché? Et si la conjoncture se retourne, quelle est la première variable sacrifiée : le rendement ou l'abordabilité?
Une mise en garde symétrique s'impose, parce qu'elle est trop souvent maquillée en avantage : Sherbrooke reste un marché mince — moins de comparables, moins d'entrepreneurs généraux, des délais d'approvisionnement plus longs, une profondeur de revente limitée en cas de sortie. La grille que nous proposions pour évaluer un projet immobilier durable vaut ici intégralement, et la connaissance du terrain n'y est pas un supplément d'âme : c'est une condition de faisabilité. Nous abordions par ailleurs cette logique d'ancrage dans notre texte sur l'immobilier durable comme levier pour la vitalité économique locale.
Nous écrivons depuis Sherbrooke, et c'est précisément pour cette raison que nous refusons d'en faire un argument de vente. Ce que les chiffres décrivent ici n'est pas un gisement à exploiter : c'est un milieu habité où un déséquilibre se forme sous nos yeux, plus vite que dans la métropole, et qui dispose encore — pour quelques années — d'une base de coûts permettant de bâtir de l'abordable sans acrobatie financière. Le même mouvement traverse l'ensemble des villes moyennes du Québec. Sherbrooke en est simplement l'exemple que nous connaissons le mieux.
Sources et références
• Société canadienne d'hypothèques et de logement — Tableaux de données de l'Enquête sur les logements locatifs 2025, RMR de Sherbrooke (tableaux 1.1.2, 1.1.3 et 1.2.2) et RMR de Montréal. Loyers moyens de tous les appartements en octobre 2025, par zone : 832 $ (zone 2, District Centre), 945 $ (zone 3, Mont-Bellevue), 981 $ (zone 7, Magog), 1 014 $ (zone 1, District Est), 1 038 $ (zone 5, Brompton), 1 172 $ (zone 9, Lennoxville), 1 196 $ (zone 8, Fleurimont), 1 199 $ (zone 4, District Nord), 1 292 $ (zone 6, Rock-Forest–Saint-Élie–Deauville), 1 332 $ (zone 10, reste de la RMR), 1 090 $ pour l'ensemble de la RMR. Logements de deux chambres : 850 $ (zone 2) à 1 249 $ (zone 10). Loyer moyen selon l'année de construction, tous les appartements : 838 $ (avant 1940) et 1 513 $ (2015 ou après). Univers de 41 949 appartements. cmhc-schl.gc.ca
• Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec — Le Baromètre, RMR de Sherbrooke, 2e trimestre 2026. RMR de Sherbrooke : unifamiliale 485 ventes (– 8 %), prix médian 490 000 $ (+ 5 %), 34 jours sur le marché; copropriété 88 ventes (– 12 %), 320 000 $ (– 2 %); plex 76 ventes (– 11 %), 538 500 $ (+ 7 %), 112 inscriptions en vigueur (+ 16 %). Variation des prix médians sur cinq ans : + 70 % (unifamiliale), + 57 % (copropriété), + 84 % (plex). Ville de Sherbrooke : unifamiliale 460 000 $ (+ 7 %), plex 539 000 $ (+ 8 %). Prix médians des unifamiliales par secteur : Fleurimont 430 000 $ (+ 8 %), Brompton–Rock-Forest–Saint-Élie–Deauville 457 750 $ (+ 3 %), Les Nations 491 000 $ (+ 13 %), Magog 585 000 $ (+ 1 %), périphérie de Sherbrooke 690 500 $ (+ 10 %). Tableau de bord économique : population de 227 398 (recensement de 2021, + 7,2 % entre 2016 et 2021), 104 650 ménages, 45,2 % de locataires, taux d'inoccupation de 2,7 % en 2026, emplois de 117 800 (T2 2025) à 126 900 (T2 2026), taux de chômage de 5,3 % à 4,7 %, taux hypothécaire d'un an de 6,14 % à 5,49 % et de cinq ans de 6,27 % à 6,09 %. Mises en chantier de la RMR (source SCHL citée par l'APCIQ) : T1 2026, 716 au total dont 662 locatives, 54 unifamiliales et 0 copropriété, contre 255 au total au T1 2025. apciq.ca
• Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec — Le Baromètre, RMR de Sherbrooke, 1er trimestre 2026. Unifamiliale 453 ventes (+ 6 %), prix médian 478 500 $ (+ 6 %); copropriété 87 ventes (– 4 %), 335 000 $ (+ 11 %); plex 72 ventes (+ 14 %), 510 000 $ (+ 10 %). Mises en chantier de la RMR : T4 2025, 628 au total dont 523 locatives, 105 unifamiliales et 3 copropriétés; T4 2024, 759 au total dont 619 locatives et 137 unifamiliales. Emplois de 119 000 (T1 2025) à 124 900 (T1 2026). apciq.ca
• Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec — Communiqué sur les statistiques du 2e trimestre de 2026 (14 juillet 2026). Prix médian d'une unifamiliale : 645 000 $ dans la RMR de Montréal (+ 3 %) et 523 250 $ pour l'ensemble du Québec (+ 5 %). Prix médian d'un plex : 874 000 $ dans la RMR de Montréal (+ 5 %) et 690 000 $ pour l'ensemble du Québec (+ 2 %). apciq.ca
• FRAPRU — Mémoire prébudgétaire 2026-2027 déposé au ministère des Finances du Québec (février 2026), tableau « Hausses du loyer moyen au Québec » établi à partir des rapports sur le marché locatif de la SCHL d'automne 2018 et d'automne 2025. Loyers moyens de tous les appartements, octobre 2018 puis octobre 2025 : Sherbrooke 621 $ → 1 090 $ (+ 75,5 %), Montréal 796 $ → 1 290 $ (+ 62,1 %), province de Québec 760 $ → 1 232 $ (+ 62,1 %), Québec 793 $ → 1 227 $ (+ 50,9 %), Gatineau 770 $ → 1 420 $ (+ 84,4 %), Trois-Rivières 568 $ → 979 $ (+ 70,3 %), Drummondville 584 $ → 1 086 $ (+ 80,4 %), Saguenay 575 $ → 941 $ (+ 62 %). Seules les compilations de données de la SCHL contenues dans ce mémoire sont reprises ici. frapru.qc.ca
• Institut de la statistique du Québec — Fiches démographiques : les régions administratives du Québec en 2025, fiche de la région 05 – Estrie (janvier 2026). Population estimée à 527 300 personnes au 1er juillet 2025; taux d'accroissement de 8,8 pour mille en 2024-2025, soit près de la moitié de celui de 2023-2024; solde migratoire interrégional de 3 613 personnes, contre un sommet de plus de 8 500 en 2020-2021; solde migratoire externe de 2 060 personnes, en baisse de plus de la moitié par rapport au record de l'année précédente; solde naturel de – 1 098 personnes, cinquième année consécutive où les décès dépassent les naissances; part des 65 ans et plus de 25,6 %, part des moins de 20 ans de 19,8 %, âge moyen de 45,0 ans, indice synthétique de fécondité de 1,41 enfant par femme en 2024. statistique.quebec.ca
Calculs dérivés signalés comme tels : (1) la part locative des mises en chantier — environ 92 % au T1 2026 (662 sur 716), 83 % au T4 2025 (523 sur 628) et 82 % au T4 2024 (619 sur 759) — est calculée à partir des composantes publiées par l'APCIQ; (2) la progression de l'emploi d'environ 7,7 % est calculée à partir des niveaux de 117 800 et 126 900 emplois; (3) l'écart d'environ 60 % entre les zones locatives et de 47 % pour les logements de deux chambres est calculé à partir des loyers moyens par zone; (4) les ratios de 84,5 % (2025) et 78,0 % (2018) entre les loyers sherbrookois et montréalais, ainsi que le ratio de 76 % entre les prix médians des unifamiliales, sont nos propres calculs à partir des valeurs publiées. Les loyers cités datent d'octobre 2025 et les prix de vente du deuxième trimestre de 2026 : les dates de référence diffèrent, et cette réserve est posée dans le corps de l'article. Les zones de la SCHL et les secteurs de l'APCIQ constituent deux découpages géographiques distincts et ne se superposent pas.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier ou d'investissement. Pour des recommandations adaptées à votre situation personnelle, nous vous invitons à consulter un professionnel qualifié.
