Les villes moyennes du Québec : la prochaine frontière de l'investissement à impact
Il existe une phrase qu'on entend depuis dix ans dans à peu près toutes les discussions sur le logement au Québec : « les régions, elles, sont encore abordables ». Elle a longtemps été vraie. Elle a servi à rassurer les ménages qui quittaient Montréal, à justifier des projets, à fixer des attentes de rendement. Elle mérite aujourd'hui d'être confrontée aux chiffres.
Les données publiées entre décembre 2025 et l'été 2026 racontent quelque chose de plus intéressant qu'un simple rattrapage. Elles décrivent un marché où la pression ne s'est pas déplacée de la métropole vers les villes moyennes : elle s'y est ajoutée, pendant que le capital, lui, restait largement là où il était déjà. Et comme nous écrivons depuis Sherbrooke, nous avons regardé notre propre marché d'aussi près que les autres — les chiffres n'y sont pas plus rassurants.
Une anomalie : l'inoccupation monte, les loyers montent plus vite
L'automne 2025 a marqué un tournant. Pour la première fois depuis des années, le marché locatif québécois s'est desserré : le taux d'inoccupation est passé de 1,7 % à 2,7 % à l'échelle de la province, selon le Rapport sur le marché locatif de la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Montréal atteignait 2,9 %, Québec 2,4 %, Gatineau 3,8 %.
Dans les villes moyennes, le desserrement a été inégal. Sherbrooke et Trois-Rivières ont rejoint la moyenne provinciale à 2,7 %. Drummondville est restée à 1,8 %. Le Saguenay est la seule région où le taux a baissé, à 1,3 %.
Jusque-là, rien d'anormal. C'est en juxtaposant les loyers que l'image se brouille. Dans les régions métropolitaines de Sherbrooke, Trois-Rivières, Drummondville et Saguenay, les loyers moyens ont respectivement bondi de 9,3 %, 15,2 %, 13,6 % et 11,2 % en un an. À l'échelle du Québec, le loyer moyen d'un logement de deux chambres a augmenté de 7,2 % — la deuxième plus forte hausse depuis le début des années 2000.
Arrêtons-nous là un instant, parce que c'est contre-intuitif. Dans un marché ordinaire, plus de logements disponibles signifie moins de pression sur les prix. À Sherbrooke, l'inoccupation a doublé pour atteindre 2,7 % et le loyer moyen a tout de même progressé de 9,3 %. À Trois-Rivières, même mouvement, avec un bond de 15,2 %. Les deux courbes ont bougé dans le même sens. Ce n'est pas une contradiction statistique : c'est le signe que les logements devenus disponibles ne sont pas les mêmes que ceux qui ont disparu.
Ce qu'un taux d'inoccupation ne dit pas
La SCHL fournit elle-même la clé, et elle est sans appel. Sur l'île de Montréal, le taux d'inoccupation atteint 4,5 % dans le quartile de loyers le plus élevé, et 0,8 % dans le plus bas. À Québec, l'écart est du même ordre : 1 % dans les logements les moins chers, 4,9 % dans les plus coûteux.
Le chiffre le plus parlant est peut-être celui-ci : à Montréal, le loyer moyen des logements inoccupés — les seuls réellement accessibles à un ménage en recherche — s'élève à 1 573 $, contre 1 275 $ dans les logements déjà occupés. Près de 300 $ d'écart par mois entre le marché tel qu'il est habité et le marché tel qu'il s'offre.
Une précision méthodologique s'impose ici, et il se trouve que la SCHL permet de la trancher au lieu de la supposer. Les hausses citées plus haut comparent le loyer moyen de l'ensemble du parc d'une année à l'autre : quand des logements neufs et chers entrent dans l'échantillon, ils tirent la moyenne vers le haut sans qu'aucun locataire en place n'ait subi cette hausse-là. La SCHL publie aussi une seconde mesure, restreinte aux immeubles présents dans les deux enquêtes, qui neutralise cet effet. Comparer les deux est instructif.
À Trois-Rivières, la hausse du loyer moyen atteint 15,2 %, mais la variation à échantillon constant n'est que de 7,3 %. À Drummondville : 13,6 % contre 6,5 %. Dans ces deux marchés, environ la moitié de la hausse affichée provient du parc neuf qui s'ajoute, et non du loyer des ménages en place. Il serait malhonnête de présenter le 15,2 % comme l'augmentation reçue par un locataire trifluvien.
Mais l'inverse mérite tout autant d'être dit, et il concerne directement notre région. À Sherbrooke, la hausse du loyer moyen est de 9,3 % et la variation à échantillon constant de 9,8 % — légèrement supérieure. Au Saguenay, 11,2 % contre 12,5 %. Dans ces marchés, la hausse n'est pas un artefact statistique : elle a bel et bien été payée par des locataires dans des logements existants. À Montréal, pour comparaison, la mesure à échantillon constant s'établit à 7,4 %.
La nuance ne désamorce donc pas le constat : elle le répartit. Là où l'effet de composition domine, il signale que le parc qui s'ajoute est nettement plus cher que le parc existant — la construction a répondu, mais à une autre demande que celle qui pressait. Là où il est absent, comme à Sherbrooke, c'est le parc existant lui-même qui se renchérit.
Il faut d'ailleurs créditer l'effort de construction plutôt que de le nier : 2025 a été l'une des meilleures années en trente-cinq ans au Québec, avec plus de 54 000 mises en chantier, en hausse d'environ 32 % sur 2024. Le problème n'est pas le volume. Il est la gamme.
Pourquoi 1 090 $ ne ressemble pas au marché que vous voyez
Quiconque cherche un logement à Sherbrooke en ce moment aura une objection à formuler devant ce chiffre de 1 090 $ : il ne correspond à rien de ce qu'on voit affiché. L'objection est juste, et elle mérite une réponse précise, parce que la réponse est précisément le sujet de cet article.
D'abord, 1 090 $ est une moyenne de toutes les tailles de logement confondues. Décomposée, elle donne pour la RMR de Sherbrooke en octobre 2025 : 712 $ pour un studio, 906 $ pour un 3 ½, 1 062 $ pour un 4 ½ et 1 376 $ pour un 5 ½ ou plus. Sur les 41 949 appartements recensés, un peu plus du quart sont des studios ou des 3 ½, ce qui abaisse mécaniquement la moyenne d'ensemble.
Ensuite — et c'est le facteur déterminant — cette moyenne porte sur le parc occupé, loyers réellement payés compris ceux de ménages installés depuis dix ou vingt ans. Le taux de rotation à Sherbrooke n'était que de 12 % en 2025 : près de neuf logements sur dix n'ont pas changé de locataire dans l'année, et portent donc un loyer fixé dans le passé.
L'écart apparaît en pleine lumière quand on classe le parc sherbrookois par année de construction. Un 4 ½ bâti avant 1940 se loue en moyenne 849 $. Construit entre 1975 et 1989 : 971 $. Entre 2005 et 2014 : 1 094 $. Construit depuis 2015 : 1 510 $. Soit 78 % de plus que le même logement dans un immeuble d'avant-guerre, dans la même ville, la même année.
Voilà la véritable ligne de fracture du marché sherbrookois. À Montréal, elle passe entre ce qui est occupé et ce qui est libre : un logement inoccupé s'y loue 1 628 $ contre 1 281 $ pour un logement occupé, soit 27 % de plus. À Sherbrooke, cet écart-là est presque nul — 1 114 $ contre 1 089 $, à peine 2 %. Ce n'est donc pas la rotation qui fait grimper les loyers ici. C'est l'âge du bâtiment.
La conséquence est sévère pour qui bâtit du neuf avec une intention sociale. Le parc abordable de Sherbrooke est un parc ancien, et son abordabilité tient à son amortissement, pas à une politique. Construire aujourd'hui aux coûts d'aujourd'hui produit spontanément du 1 500 $, pas du 850 $. C'est exactement l'écart que doivent combler le financement patient, le terrain cédé, la contribution publique ou l'acceptation d'un rendement moindre. Personne ne franchit cet écart par la seule bonne volonté, et tout projet qui prétend le contraire mérite qu'on lui demande ses chiffres.
Sept ans de données valent mieux qu'une seule année
Une variation annuelle se prête à toutes les interprétations. Une série longue, beaucoup moins. En comparant les enquêtes de la SCHL d'octobre 2018 — début reconnu de la pénurie à l'échelle provinciale — et d'octobre 2025, le FRAPRU a reconstitué l'évolution du loyer moyen sur sept ans. Le tableau mérite d'être lu lentement.
Sherbrooke — 621 $ en 2018, 1 090 $ en 2025 : + 75,5 %
Trois-Rivières — 568 $ à 979 $ : + 70,3 %
Drummondville — 584 $ à 1 086 $ : + 80,4 %
Saguenay — 575 $ à 941 $ : + 62,0 %
Montréal — 796 $ à 1 290 $ : + 62,1 %
Québec — 793 $ à 1 227 $ : + 50,9 %
L'ensemble du Québec affiche + 62,1 %, exactement comme Montréal. La métropole n'a donc pas mené la hausse : elle l'a suivie. Sherbrooke a fait treize points de pourcentage de plus que Montréal en sept ans; Drummondville, dix-huit. Seule la région de Québec s'en tire nettement mieux que la moyenne.
Ce n'est donc pas un accident de 2025. C'est une trajectoire de sept ans, et elle est plus raide dans les villes moyennes que dans la métropole. La crise ne s'est pas propagée du centre vers la périphérie avec un délai : elle a été plus violente en périphérie.
L'écart avec Montréal n'est plus celui qu'on croit
« Ça coûte tellement plus cher à Montréal. » La phrase est encore vraie. Elle est simplement devenue beaucoup moins vraie qu'avant, et surtout : elle n'est pas vraie de la même façon selon qu'on achète ou qu'on loue. C'est cette distinction qui manque à la plupart des conversations.
Quand on achète, l'écart tient toujours. En 2025, le prix médian d'une unifamiliale s'établissait à 622 500 $ dans la RMR de Montréal contre 460 750 $ dans celle de Sherbrooke — cette dernière à 74 % du niveau montréalais. À Trois-Rivières (379 526 $) et au Saguenay (340 000 $), l'écart est plus grand encore. Sur le marché de la propriété, la ville moyenne demeure sensiblement moins chère.
Quand on loue, l'écart s'est largement refermé. Le loyer moyen sherbrookois représente aujourd'hui 84,5 % du loyer moyen montréalais (1 090 $ contre 1 290 $). En 2018, il en représentait 78,0 % (621 $ contre 796 $). Le rabais montréalais dont bénéficiait un locataire sherbrookois s'est réduit de plus du quart en sept ans.
Voilà, croyons-nous, l'explication de la persistance du mythe. La croyance « Montréal coûte beaucoup plus cher » est calibrée sur les prix de vente, où elle reste solidement fondée. Les gens la transposent ensuite au loyer, où elle ne tient presque plus. Or la majorité des ménages qui subissent la crise ne sont pas des acheteurs : ce sont des locataires.
Et il faut aller un cran plus loin, parce que comparer des loyers sans comparer des revenus ne veut rien dire. Selon une commande spéciale du FRAPRU auprès de Statistique Canada portant sur le recensement de 2021, le revenu médian des ménages locataires s'élevait à 42 000 $ en Estrie contre 51 600 $ à Montréal. Le locataire estrien gagne donc environ 81 % de ce que gagne le locataire montréalais — pendant qu'il paie 84,5 % de son loyer.
Rapporté au revenu, le loyer moyen sherbrookois représente ainsi près de 31 % du revenu médian des ménages locataires estriens, contre environ 30 % à Montréal. Le seuil d'effort excessif reconnu est de 30 %. Sur cette mesure, le locataire moyen de Sherbrooke n'est pas mieux loti que celui de Montréal — il est légèrement moins bien loti.
Deux réserves s'imposent, et nous préférons les poser nous-mêmes. D'abord, ce calcul est le nôtre : il rapporte des loyers d'octobre 2025 à des revenus du recensement de 2021. Les revenus ont progressé depuis, de sorte que les taux d'effort réels sont plus bas que ceux-là dans les deux régions. C'est la comparaison entre les deux qui nous intéresse, et elle ne tient que si les revenus ont progressé à un rythme comparable de part et d'autre — une hypothèse raisonnable, pas une certitude. Ensuite, le recensement de 2021 donnait l'avantage à l'Estrie : 23 % des ménages locataires y consacraient plus de 30 % de leur revenu au logement, contre 28 % à Montréal. C'est justement ce que sept ans de loyers en hausse plus rapide sont en train d'effacer.
Le signal le plus clair se trouve dans les plex
Le marché de la revente donne la deuxième moitié de l'explication, et c'est celle qu'on regarde le moins.
Au premier trimestre de 2026, l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec relevait dans ces marchés une pénurie d'inscriptions comparable à celle des grands centres. À Sherbrooke, 616 transactions (+ 6 %) se disputaient 707 inscriptions en vigueur, en baisse de 9 % et inférieures de 37 % à la moyenne des dix dernières années. À Trois-Rivières, le déficit atteignait 41 %. Une unifamiliale se vendait en 37 jours à Sherbrooke, en 27 jours à Trois-Rivières.
Les prix médians suivaient : + 6 % pour l'unifamiliale à Sherbrooke, + 6 % à Trois-Rivières, + 8 % à Drummondville. À Sherbrooke, la copropriété progressait de 11 %. Sur l'ensemble de 2025, la RMR de Sherbrooke avait déjà enregistré 2 363 ventes (+ 9 %) et un prix médian d'unifamiliale de 460 750 $, en hausse de 10 %.
Puis vient la donnée qui devrait retenir l'attention de quiconque s'intéresse au logement abordable. Sur la même période, les prix médians des plex ont progressé de 10 % à Sherbrooke, de 14 % à Drummondville et de 27 % à Trois-Rivières — plus vite, dans chacun de ces marchés, que l'unifamiliale.
Le plex n'est pas un actif comme un autre au Québec. Duplex, triplex, sixplex de rue résidentielle : c'est le logement locatif abordable de fait, celui que personne n'a subventionné, construit pour la plupart il y a cinquante ou soixante-dix ans, et qui loge une part considérable des ménages à revenu modeste des villes moyennes. Ce parc-là n'est protégé par aucun programme. Il tient sa modicité d'une seule chose : le prix auquel il a été acheté.
Quand ce prix bondit de 10 % ou de 27 % en un an, le loyer suit — non par cupidité, mais par arithmétique. Un acquéreur qui paie davantage doit financer davantage. La hausse des loyers moyens et la revalorisation des plex ne sont pas deux phénomènes parallèles : le second est en bonne partie le moteur du premier. Le parc abordable des villes moyennes est en train d'être reclassé, tranquillement, en produit d'investissement.
L'avantage qui s'érode
L'argument de la ville moyenne a toujours reposé sur un écart : on y gagne un peu moins, mais on y dépense beaucoup moins. Cet écart se referme, et il se referme par le logement.
L'Institut de recherche et d'informations socioéconomiques calcule chaque année le revenu viable — le revenu nécessaire pour vivre dignement, et non pour survivre. En 2026, il s'établit pour une personne seule à 34 814 $ à Sherbrooke, contre 33 249 $ à Trois-Rivières, 33 721 $ au Saguenay, 37 540 $ à Québec, 41 585 $ à Montréal et 44 780 $ à Sept-Îles. L'écart entre villes existe donc toujours, et il demeure substantiel : vivre décemment à Sherbrooke coûte environ 16 % de moins qu'à Montréal.
Ce qui a changé, c'est la direction du mouvement. Dans les sept villes étudiées, le loyer moyen a augmenté de 10,9 % en un an, contre 5,9 % de hausse recommandée — la troisième année consécutive où la hausse réelle dépasse la recommandation. Le logement représente désormais plus du tiers des dépenses des ménages. Et pour la première fois depuis que l'IRIS effectue ce calcul, le revenu viable d'un ménage de quatre personnes à Montréal (88 812 $) dépasse celui de Sept-Îles (88 266 $), où deux voitures sont pourtant nécessaires. Quand le logement devient le poste qui départage les villes, la hiérarchie se réorganise vite.
Le seuil d'accès, lui, est facile à poser. Au loyer moyen québécois de 1 232 $, un ménage locataire a besoin d'environ 49 000 $ par année pour ne pas dépasser la norme des 30 % du revenu consacré au logement. La moitié des ménages locataires du Québec gagnent moins que cela. En Estrie, sur 59 515 ménages locataires, 13 885 consacrent déjà plus de 30 % de leur revenu au logement — leur revenu médian est de 22 200 $. Parmi eux, 4 080 ménages y consacrent plus de la moitié de leur revenu, et 1 440 plus de 80 %.
C'est là que le raisonnement se referme. Les salaires des villes moyennes n'ont pas convergé vers ceux de Montréal. Leurs loyers, eux, ont commencé à le faire — et plus vite qu'à Montréal depuis sept ans. Un ménage de Sherbrooke n'a pas gagné le revenu montréalais; il paie une part croissante du loyer montréalais.
Une démographie plus nuancée qu'on ne le dit
Reste à savoir d'où vient la demande. Ici, il faut résister à la version simple.
L'Institut de la statistique du Québec a recensé 182 500 personnes ayant changé de région administrative entre juillet 2024 et juillet 2025, soit 2,15 % de la population — un volume légèrement supérieur à l'année précédente. Montréal et Laval continuent de perdre des résidents au profit des autres régions.
Mais l'exode ne va pas d'abord vers les villes moyennes. Ce sont Lanaudière et les Laurentides — les couronnes de Montréal — qui affichent la plus forte croissance démographique, et parmi les régions plus éloignées, seules Chaudière-Appalaches et le Centre-du-Québec ont vu leurs gains migratoires augmenter significativement en 2024-2025.
L'Estrie, elle, occupe une position intéressante. Sa population atteignait 527 340 personnes au 1er juillet 2025, contre 498 038 en 2021 : près de 30 000 habitants de plus en quatre ans. Son solde migratoire interrégional s'est chiffré à 3 613 personnes en 2024-2025, un niveau comparable à celui des deux années précédentes et parmi les plus élevés enregistrés depuis 2001-2002 — bien que loin du sommet de plus de 8 500 personnes atteint en 2020-2021.
Le détail décisif est ailleurs, et il est rarement relevé. L'Estrie enregistre plus de décès que de naissances pour une cinquième année consécutive, avec un solde naturel de – 1 098 personnes en 2024-2025. Autrement dit : la région ne croît pas parce qu'elle se reproduit, elle croît parce qu'on y déménage. Chaque ménage supplémentaire à loger en Estrie est un ménage venu d'ailleurs. Une région dans cette situation ne peut pas compter sur un desserrement démographique naturel pour résoudre sa tension locative; elle ne dispose que du levier de l'offre.
Il serait donc malhonnête d'annoncer une ruée vers l'ensemble des villes moyennes du Québec. Le mouvement est réel mais sélectif, et il ralentit : le taux d'accroissement de l'Estrie est passé de 16,1 pour mille en 2023-2024 à 8,8 pour mille en 2024-2025, une décélération qui touche presque toutes les régions et qui découle surtout de la baisse de l'immigration temporaire. La tension ne vient pas d'une vague : elle vient d'un parc qui n'a pas suivi une demande même modérée.
« Frontière » : le mot est mal choisi
Le vocabulaire de l'investissement aime les frontières, les marchés émergents, les territoires à conquérir. Appliqué aux villes moyennes, ce vocabulaire décrit assez exactement ce qu'il ne faut pas faire.
Un investisseur qui arrive à Sherbrooke ou à Drummondville avec du capital métropolitain, une thèse de rendement et aucune attache locale peut très bien devenir le mécanisme du problème qu'il prétend résoudre. Acheter un sixplex sous-évalué, en rehausser le standing, remettre les logements sur le marché à un loyer « corrigé » : chaque étape est légale, rationnelle et profitable. Le résultat net sur l'offre abordable est négatif. Nous avons alors financé un déplacement, pas un logement.
La distinction entre investissement à impact et extraction ne tient pas au discours; elle tient à trois choses vérifiables. Le solde net d'unités — a-t-on ajouté des logements ou seulement changé les occupants de logements existants? La trajectoire des loyers — le projet comporte-t-il un engagement écrit sur l'évolution des loyers, ou seulement une intention? L'ancrage local — le projet est-il porté avec un office d'habitation, un OBNL, une coopérative, une municipalité, ou seulement dans une région choisie sur une carte de rendement?
Ce sont des questions inconfortables, parce qu'elles réduisent l'univers des projets admissibles. C'est précisément leur utilité. Nous abordions cette logique d'ancrage dans notre article sur l'immobilier durable comme levier pour la vitalité économique locale.
Ce que cela change pour qui investit
Le déplacement le plus important est celui de la fenêtre. Pendant longtemps, l'argument des villes moyennes était un argument de prix : on y entrait à bon compte. Cet argument s'affaiblit à chaque trimestre où les plex s'apprécient de 10 à 27 %. Ce qui reste — et qui est plus solide — est un argument de besoin : ce sont les marchés où l'écart entre le loyer exigé et le revenu disponible se creuse le plus rapidement, et où l'offre institutionnelle de logement abordable est la plus mince.
Quelques questions permettent de faire le tri, et elles appellent des réponses chiffrées plutôt que rassurantes. Le projet ajoute-t-il des unités au parc, ou en repositionne-t-il? À quel loyer les unités seront-elles offertes, exprimé en pourcentage du revenu médian local — et non en pourcentage du loyer médian du marché, qui est précisément la variable qui dérape? Cet engagement est-il inscrit au montage financier ou seulement à la brochure? Qui sont les partenaires locaux, et qu'apportent-ils d'autre qu'une adresse? Et si le marché se retourne, quelle est la première variable sacrifiée : le rendement ou l'abordabilité?
Une mise en garde symétrique s'impose. Les villes moyennes sont aussi des marchés plus minces : moins de comparables, moins d'entrepreneurs généraux, des délais d'approvisionnement plus longs, une profondeur de revente limitée en cas de sortie. Le risque d'exécution y est réel et il serait naïf de le maquiller en avantage. La grille d'analyse que nous proposions pour évaluer un projet immobilier durable vaut ici entièrement : la connaissance du terrain n'est pas un supplément d'âme, c'est une condition de faisabilité.
Les villes moyennes du Québec ne sont pas une frontière à conquérir. Ce sont des milieux habités où un déséquilibre est en train de se former sous nos yeux, plus vite qu'ailleurs, et qui disposent encore — pour quelques années — d'une base de coûts permettant de bâtir de l'abordable sans acrobatie financière. C'est une fenêtre, pas un gisement. Et une fenêtre, par définition, se referme.
Sources et références
• Société canadienne d'hypothèques et de logement — Rapport sur le marché locatif, enquête d'octobre 2025 (publié en décembre 2025). Taux d'inoccupation au Québec passé de 1,7 % à 2,7 %; RMR de Montréal 2,9 %, Québec 2,4 %, Gatineau 3,8 %; hausse de 7,2 % du loyer moyen d'un logement de deux chambres au Québec, deuxième plus forte hausse depuis le début des années 2000. cmhc-schl.gc.ca
• Société canadienne d'hypothèques et de logement — Tableaux de données de l'Enquête sur les logements locatifs 2025, RMR de Sherbrooke (tableaux 1.1.2, 1.1.3, 1.1.5, 1.1.6, 1.1.9 et 1.2.2), et tableaux équivalents pour les RMR de Trois-Rivières, Drummondville, Saguenay et Montréal. Loyers moyens à Sherbrooke en octobre 2025 : 712 $ (studio), 906 $ (1 chambre), 1 062 $ (2 chambres), 1 376 $ (3 chambres et plus), 1 090 $ (tous les appartements). Univers de 41 949 appartements, dont 2 499 studios et 9 132 logements d'une chambre. Taux de rotation de 12,0 %. Loyers moyens selon l'année de construction, deux chambres : 849 $ (avant 1940), 971 $ (1975-1989), 1 094 $ (2005-2014), 1 510 $ (2015 ou après). Logements inoccupés contre occupés, tous types : 1 114 $ contre 1 089 $ à Sherbrooke, 1 628 $ contre 1 281 $ dans la RMR de Montréal. Variation estimative du loyer moyen à échantillon constant (immeubles présents dans les deux enquêtes), octobre 2024 à octobre 2025 : 9,8 % à Sherbrooke, 7,3 % à Trois-Rivières, 6,5 % à Drummondville, 12,5 % au Saguenay, 7,4 % à Montréal. cmhc-schl.gc.ca
• FRAPRU — « La pénurie de logements se résorbe, mais la crise s'aggrave dangereusement » (11 décembre 2025), compilation des données de l'enquête SCHL d'octobre 2025. Taux d'inoccupation : Sherbrooke 2,7 %, Trois-Rivières 2,7 %, Drummondville 1,8 %, Saguenay 1,3 %, île de Montréal 3,1 %. Hausses des loyers moyens sur un an de 9,3 % (Sherbrooke), 15,2 % (Trois-Rivières), 13,6 % (Drummondville) et 11,2 % (Saguenay). Taux d'inoccupation de 4,5 % dans le quartile de loyers le plus élevé de l'île de Montréal contre 0,8 % dans le plus bas; 1 % et 4,9 % pour les mêmes extrêmes à Québec. Loyer moyen des logements inoccupés de 1 573 $ à Montréal contre 1 275 $ dans les logements occupés. Loyer moyen québécois de 1 232 $ et revenu d'environ 49 000 $ requis pour respecter la norme des 30 %, seuil que n'atteint pas la moitié des ménages locataires. frapru.qc.ca
• FRAPRU — Mémoire prébudgétaire 2026-2027 déposé au ministère des Finances du Québec (février 2026), tableau « Hausses du loyer moyen au Québec » établi à partir des rapports sur le marché locatif de la SCHL d'automne 2018 et d'automne 2025. Loyers moyens de tous les appartements, octobre 2018 puis octobre 2025 : Sherbrooke 621 $ → 1 090 $ (+ 75,5 %), Trois-Rivières 568 $ → 979 $ (+ 70,3 %), Drummondville 584 $ → 1 086 $ (+ 80,4 %), Saguenay 575 $ → 941 $ (+ 62 %), Montréal 796 $ → 1 290 $ (+ 62,1 %), Québec 793 $ → 1 227 $ (+ 50,9 %), province de Québec 760 $ → 1 232 $ (+ 62,1 %). Le même mémoire présente les revenus et la capacité de payer des ménages locataires par région administrative (commande spéciale du FRAPRU des données du recensement de 2021 à Statistique Canada) : Estrie, 59 515 ménages locataires, revenu médian de 42 000 $, dont 13 885 consacrant 30 % ou plus de leur revenu au logement (revenu médian de 22 200 $), 4 080 y consacrant 50 % ou plus et 1 440 y consacrant 80 % ou plus; Montréal, 543 720 ménages locataires, revenu médian de 51 600 $, dont 154 155 consacrant 30 % ou plus. frapru.qc.ca
• Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec — Statistiques du premier trimestre de 2026 pour les RMR de Sherbrooke, Trois-Rivières et Drummondville (15 avril 2026). Sherbrooke : 616 ventes (+ 6 %), 707 inscriptions en vigueur (– 9 %, soit 37 % sous la moyenne historique), prix médians en hausse de 6 % (unifamiliale), 10 % (plex) et 11 % (copropriété), délai de vente de 37 jours pour une unifamiliale. Trois-Rivières : 338 inscriptions en vigueur, 41 % sous la moyenne historique, prix médians en hausse de 6 % (unifamiliale) et 27 % (plex), délai de 27 jours. Drummondville : prix médians en hausse de 8 % (unifamiliale) et 14 % (plex). apciq.ca
• Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec — Bilan de l'année 2025, troisième meilleure année en volume (13 janvier 2026). Prix médians annuels des unifamiliales : 622 500 $ dans la RMR de Montréal (+ 8 %), 460 750 $ à Sherbrooke (+ 10 %, sur 2 363 ventes, + 9 %), 450 000 $ à Québec (+ 17 %), 379 526 $ à Trois-Rivières (+ 11 %), 340 000 $ au Saguenay (+ 15 %); 491 500 $ pour l'ensemble du Québec (+ 9 %). apciq.ca
• Institut de recherche et d'informations socioéconomiques — « Le revenu viable en 2026 » (30 avril 2026). Revenu viable d'une personne seule : 33 249 $ à Trois-Rivières, 33 721 $ au Saguenay, 34 814 $ à Sherbrooke, 37 540 $ à Québec, 41 585 $ à Montréal (+ 3,7 %), 43 494 $ à Gatineau et 44 780 $ à Sept-Îles. Revenu viable d'un ménage de deux adultes et deux enfants d'âge préscolaire : 88 812 $ à Montréal contre 88 266 $ à Sept-Îles, un dépassement inédit. Hausse moyenne des loyers de 10,9 % dans les sept villes étudiées contre 5,9 % recommandé, troisième année consécutive de dépassement; le logement représente plus du tiers des dépenses des ménages. iris-recherche.qc.ca
• Institut de la statistique du Québec — « Fiches démographiques : les régions administratives du Québec en 2025 » et bilan de la migration interrégionale 2024-2025 (14 janvier 2026). 182 500 personnes ont changé de région administrative, soit 2,15 % de la population; Montréal et Laval demeurent déficitaires au profit des autres régions; Lanaudière et les Laurentides affichent la plus forte croissance démographique; seules Chaudière-Appalaches et le Centre-du-Québec ont vu leurs gains migratoires augmenter significativement. Estrie : population de 527 340 personnes au 1er juillet 2025 (contre 498 038 en 2021), taux d'accroissement de 8,8 pour mille en 2024-2025 contre 16,1 l'année précédente, solde migratoire interrégional de 3 613 personnes (sommet de plus de 8 500 en 2020-2021), solde naturel de – 1 098 personnes, cinquième année consécutive de décès excédant les naissances. statistique.quebec.ca
• Société canadienne d'hypothèques et de logement, via Québec Habitation — Bilan des mises en chantier 2025. Plus de 54 000 mises en chantier au Québec en 2025, en hausse d'environ 32 % sur 2024, l'une des meilleures performances en trente-cinq ans. quebechabitation.ca
Notes méthodologiques : (1) Les variations annuelles de loyer moyen publiées par la SCHL comparent l'ensemble du parc d'une année à l'autre et intègrent les logements neufs entrant dans l'échantillon; elles ne correspondent donc pas nécessairement à la hausse subie par un locataire en place. La variation à échantillon constant, restreinte aux immeubles présents dans les deux enquêtes, est la mesure appropriée pour cela — les deux sont comparées explicitement dans l'article, et l'écart entre elles varie fortement d'un marché à l'autre. (2) Les taux d'effort d'environ 31 % (Estrie) et 30 % (Montréal) sont des calculs dérivés, rapportant les loyers moyens d'octobre 2025 aux revenus médians des ménages locataires du recensement de 2021. Les revenus ayant progressé depuis 2021, les taux d'effort réels sont plus faibles dans les deux régions; c'est l'écart entre elles, et non le niveau absolu, que ce calcul cherche à illustrer. Ces deux réserves sont posées explicitement dans le corps de l'article.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier ou d'investissement. Pour des recommandations adaptées à votre situation personnelle, nous vous invitons à consulter un professionnel qualifié.
