Pourquoi le loyer moyen ne ressemble jamais à ce que vous voyez affiché
Le loyer moyen d'un appartement dans la région de Sherbrooke est de 1 090 $. C'est le chiffre officiel de la Société canadienne d'hypothèques et de logement, tiré de son enquête d'octobre 2025. Ouvrez maintenant n'importe quel site d'annonces : vous ne trouverez pratiquement rien à ce prix-là.
L'écart n'est ni une erreur ni une manipulation. C'est que la statistique répond à une autre question que celle que vous posez. Voici précisément laquelle — et comment lire un loyer moyen sans se faire piéger.
Une moyenne porte sur tout le parc, pas sur ce qui est à louer
Premier malentendu, le plus simple : 1 090 $ est une moyenne de toutes les tailles de logement confondues. Décomposée pour la RMR de Sherbrooke en octobre 2025, elle donne 712 $ pour un studio, 906 $ pour un 3 ½, 1 062 $ pour un 4 ½ et 1 376 $ pour un 5 ½ ou plus.
Sur les 41 949 appartements recensés dans la région, 2 499 sont des studios et 9 132 des 3 ½ : ensemble, un peu plus du quart du parc. Ces petits logements tirent mécaniquement la moyenne d'ensemble vers le bas. Si vous cherchez un 4 ½, la statistique qui vous concerne n'est pas 1 090 $ mais 1 062 $ — et ce n'est encore que le début du problème.
Neuf logements sur dix portent un loyer fixé dans le passé
Deuxième malentendu, plus profond. Cette moyenne porte sur le parc occupé : des loyers réellement payés, y compris par des ménages installés depuis dix ou vingt ans.
Le taux de rotation à Sherbrooke s'est établi à 12,0 % en 2025 — en hausse par rapport à 10,4 % l'année précédente, une progression que la SCHL juge statistiquement significative. Il n'en reste pas moins que près de neuf logements sur dix n'ont pas changé de locataire dans l'année. Le loyer moyen est donc, en très grande partie, une photographie d'ententes conclues avant 2025.
Un locataire qui cherche, lui, ne magasine que dans les 12 % restants. Et ce sous-ensemble n'a pas du tout le même profil que le parc.
La véritable ligne de fracture : l'âge du bâtiment
Classez le parc sherbrookois par année de construction et l'écart apparaît en pleine lumière. Un appartement dans un immeuble bâti avant 1940 se loue en moyenne 838 $. Entre 1975 et 1989 : 957 $. Entre 2005 et 2014 : 1 166 $. Construit depuis 2015 : 1 513 $ — soit environ 81 % de plus que dans un immeuble d'avant-guerre, dans la même ville, la même année.
À format égal, l'effet est aussi net : un 4 ½ d'avant 1940 se loue 849 $, contre 1 510 $ s'il date de 2015 ou après. Près de 78 % d'écart pour le même nombre de pièces.
Cette pente est nettement plus raide ici qu'à Montréal, ce qu'on n'attendrait pas spontanément. Dans la RMR de Montréal, le même passage — d'avant 1940 à 2015 et après — fait passer le loyer moyen de 1 224 $ à 1 850 $, soit environ 51 %. À Sherbrooke, c'est 81 %. L'abordabilité du parc sherbrookois tient donc, plus qu'ailleurs, à une seule variable : l'ancienneté.
Et les deux effets se composent
C'est ici que se trouve le constat le moins évident de cet article, et il explique mieux que tout le reste pourquoi les annonces ne ressemblent pas à la moyenne.
Croisez la rotation avec l'année de construction et la SCHL révèle ceci : les immeubles construits en 2015 ou après affichent un taux de rotation de 13,0 %, en hausse significative par rapport à 9,3 % l'année précédente. Ceux de 1975 à 1989 sont à 9,9 %, en baisse significative. Ceux de 1960 à 1974, à 11,0 %.
Autrement dit : le parc le plus cher est aussi celui qui se libère le plus souvent, et le parc le moins cher celui qui se libère le moins. Les deux effets ne s'annulent pas, ils s'additionnent. Ce qui apparaît sur le marché n'est pas un échantillon représentatif du parc — c'est un échantillon biaisé vers le haut de la gamme, deux fois plutôt qu'une. La moyenne de 1 090 $ décrit un parc; les annonces décrivent un flux; et le flux est structurellement plus cher que le stock.
Même la statistique censée révéler l'écart en cache une partie
La SCHL publie justement une mesure faite pour répondre à cette objection : le loyer moyen des logements inoccupés comparé à celui des logements occupés. À Sherbrooke, elle donne 1 114 $ contre 1 089 $ — environ 2 % d'écart. On serait tenté d'en conclure que le problème n'existe pas ici.
Ce serait tomber une fois de plus dans le piège de la moyenne. Décomposée par taille, la même donnée montre un écart que la SCHL juge statistiquement significatif dans trois catégories sur quatre : 949 $ contre 905 $ pour un 3 ½, 1 107 $ contre 1 061 $ pour un 4 ½, 1 405 $ contre 1 375 $ pour un 5 ½ et plus. Seuls les studios font exception, avec un écart non significatif.
L'écart global de 2 % est donc plus faible que celui de presque chacune des catégories qui le composent. La raison est la même que depuis le début : la composition du sous-ensemble inoccupé diffère de celle du parc. Il y a là une leçon presque comique — la statistique conçue pour dévoiler l'effet de composition est elle-même victime d'un effet de composition.
Pour comparaison, cet écart est massif à Montréal : 1 628 $ pour un logement inoccupé contre 1 281 $ pour un logement occupé, soit 27 %, et jusqu'à 36 % pour les 4 ½ (1 817 $ contre 1 333 $). Là-bas, c'est le déménagement qui coûte cher. À Sherbrooke, c'est l'année de construction.
Deux façons de mesurer une hausse — et parfois deux réponses opposées
Dernier piège, et le plus sournois. Quand on lit que « le loyer moyen a augmenté de X % », il faut savoir de quelle mesure il s'agit, car la SCHL en publie deux.
La première compare l'ensemble du parc d'une année à l'autre : quand des logements neufs et chers entrent dans l'échantillon, ils tirent la moyenne vers le haut sans qu'aucun locataire en place n'ait subi cette hausse-là. La seconde, dite à échantillon constant, se restreint aux immeubles présents dans les deux enquêtes et neutralise cet effet.
On suppose généralement que la première surestime. C'est faux, en tout cas ici. À l'échelle de la RMR de Sherbrooke, la hausse brute est de 9,3 % et la variation à échantillon constant de 9,8 % — légèrement supérieure. La hausse n'est donc pas un artefact statistique : elle a bel et bien été payée par des locataires dans des logements existants.
Le cas du District Centre est plus frappant encore. Le loyer moyen y est passé de 823 $ à 832 $ entre octobre 2024 et octobre 2025 : une progression d'à peine 1 %. Sur la même période et dans la même zone, la variation à échantillon constant publiée par la SCHL est de 9,8 %. La moyenne affichée n'a pratiquement pas bougé pendant que, dans les mêmes immeubles, les loyers grimpaient de près de 10 %. Un locataire du centre-ville qui aurait lu « + 1 % » n'aurait rien reconnu de sa propre situation. Signalons, comme le fait la SCHL, que cette estimation zonale porte l'indicateur de qualité « bon » plutôt qu'« excellent »; l'ordre de grandeur, lui, ne fait pas de doute.
Le desserrement n'a pas eu lieu là où on en avait besoin
Un dernier découpage achève de l'établir. La SCHL répartit les logements en quatre quartiles de loyer, du moins cher au plus cher. À Sherbrooke, entre 2024 et 2025, le taux d'inoccupation est passé de 0,7 % à 1,7 % dans le quartile le moins cher, de 0,7 % à 2,9 % dans le deuxième, de 1,4 % à 3,6 % dans le troisième — et il est resté rigoureusement identique, à 2,8 %, dans le quartile le plus cher.
Le marché s'est donc desserré surtout au milieu, à peine au bas de l'échelle, et pas du tout au sommet. Pour un ménage à revenu modeste, le taux d'inoccupation pertinent n'est pas 2,7 % : c'est 1,7 %. Nous explorions cette question du décalage entre les indicateurs d'ensemble et la réalité des ménages dans notre texte sur le logement abordable comme droit ou privilège.
Comment lire un loyer moyen, concrètement
Quatre questions suffisent à ne plus se faire piéger. Sur quelle taille de logement? Une moyenne « tous logements confondus » ne décrit aucun logement réel. Sur quel sous-ensemble? Le chiffre par défaut porte sur le parc occupé, c'est-à-dire sur des loyers en place. Sur quel territoire? Une région métropolitaine n'est pas un marché : entre le District Centre et la périphérie sherbrookoise, l'écart de loyer moyen approche 60 %, comme nous le détaillons dans notre portrait du marché sherbrookois. Et s'il s'agit d'une variation : brute ou à échantillon constant? La première décrit l'évolution du parc; la seconde, ce qu'ont encaissé les locataires.
Rien de tout cela ne rend le loyer moyen inutile : il reste la meilleure série longue dont nous disposons, et c'est elle qui permet de documenter la trajectoire des villes moyennes du Québec sur sept ans. Elle mesure simplement le parc tel qu'il est habité, et non le marché tel qu'il s'offre.
Pour qui conçoit des projets, la conséquence est directe et peu confortable. Le parc abordable de Sherbrooke est un parc ancien, et son abordabilité tient à son amortissement. Construire aujourd'hui, aux coûts d'aujourd'hui, produit spontanément du 1 500 $ et non du 850 $. C'est exactement l'écart que doit combler tout montage qui se réclame de l'abordabilité — et c'est la première chose dont il faut demander les chiffres, comme nous l'exposions à propos du rôle des logements à loyers abordables.
Sources et références
• Société canadienne d'hypothèques et de logement — Tableaux de données de l'Enquête sur les logements locatifs 2025, RMR de Sherbrooke, tableaux 1.1.2 (loyer moyen selon la zone et le nombre de chambres), 1.1.3 (univers), 1.1.5 (variation estimative du loyer moyen à échantillon constant), 1.1.6 (taux de rotation), 1.1.9 (loyers des logements inoccupés et occupés), 1.2.2 (loyer moyen selon l'année de construction), 1.2.3 (taux de rotation selon l'année de construction) et 1.4 (taux d'inoccupation selon le quartile de loyer). Octobre 2025 : loyers moyens de 712 $ (studio), 906 $ (1 chambre), 1 062 $ (2 chambres), 1 376 $ (3 chambres et plus) et 1 090 $ pour tous les appartements; univers de 41 949 appartements, dont 2 499 studios et 9 132 logements d'une chambre; taux de rotation de 12,0 % en 2025 contre 10,4 % en 2024 (hausse statistiquement significative). Loyers selon l'année de construction, tous les appartements : 838 $ (avant 1940), 957 $ (1975-1989), 1 166 $ (2005-2014), 1 513 $ (2015 ou après); pour les logements de deux chambres : 849 $ (avant 1940) et 1 510 $ (2015 ou après). Taux de rotation selon l'année de construction : 13,0 % pour les immeubles de 2015 ou après (contre 9,3 % en 2024, hausse significative), 9,9 % pour ceux de 1975-1989 (baisse significative), 11,0 % pour ceux de 1960-1974. Logements inoccupés contre occupés : 1 114 $ contre 1 089 $ tous logements, 706 $ contre 712 $ (studio, écart non significatif), 949 $ contre 905 $ (1 chambre), 1 107 $ contre 1 061 $ (2 chambres), 1 405 $ contre 1 375 $ (3 chambres et plus), les trois derniers écarts étant jugés statistiquement significatifs au seuil de 95 %. Variation estimative du loyer moyen à échantillon constant, octobre 2024 à octobre 2025 : 9,8 % pour l'ensemble de la RMR et 9,8 % pour la zone 2 – District Centre (indicateur de qualité « bon »), alors que le loyer moyen affiché de cette zone passait de 823 $ à 832 $. Taux d'inoccupation par quartile de loyer, 2024 puis 2025 : Q1 0,7 % → 1,7 %, Q2 0,7 % → 2,9 %, Q3 1,4 % → 3,6 %, Q4 2,8 % → 2,8 %. cmhc-schl.gc.ca
• Société canadienne d'hypothèques et de logement — Tableaux de données de l'Enquête sur les logements locatifs 2025, RMR de Montréal, tableaux 1.1.9 et 1.2.2. Logements inoccupés contre occupés : 1 628 $ contre 1 281 $ tous logements, 1 817 $ contre 1 333 $ pour les logements de deux chambres. Loyer moyen selon l'année de construction, tous les appartements : 1 224 $ (avant 1940) et 1 850 $ (2015 ou après). cmhc-schl.gc.ca
• FRAPRU — Mémoire prébudgétaire 2026-2027 (février 2026), compilation des rapports sur le marché locatif de la SCHL d'automne 2018 et d'automne 2025. Hausse du loyer moyen de la RMR de Sherbrooke de 9,3 % sur un an (621 $ en octobre 2018, 1 090 $ en octobre 2025). Seules les compilations de données de la SCHL sont reprises ici. frapru.qc.ca
Calculs dérivés signalés comme tels : (1) la part du parc constituée de studios et de logements d'une chambre — un peu plus du quart — est calculée à partir de l'univers publié (2 499 et 9 132 sur 41 949); (2) les écarts d'environ 81 % (tous les appartements) et 78 % (deux chambres) entre le parc d'avant 1940 et celui de 2015 ou après à Sherbrooke, ainsi que l'écart d'environ 51 % pour la RMR de Montréal, sont calculés à partir des loyers moyens publiés; (3) les écarts entre logements inoccupés et occupés exprimés en pourcentage (environ 2 % à Sherbrooke tous logements, 27 % et 36 % à Montréal) sont calculés à partir des loyers publiés, la significativité statistique étant quant à elle indiquée par la SCHL elle-même; (4) la progression d'environ 1 % du loyer moyen affiché de la zone 2 est calculée à partir des valeurs de 823 $ et 832 $; (5) la proportion de logements n'ayant pas changé de locataire est le complément du taux de rotation publié. L'écart d'environ 60 % entre zones sherbrookoises est repris de notre portrait du marché de Sherbrooke, où il est également signalé comme dérivé.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier ou d'investissement. Pour des recommandations adaptées à votre situation personnelle, nous vous invitons à consulter un professionnel qualifié.
