Le plex : le logement abordable que personne n'a subventionné
Le triplex de brique avec son escalier en colimaçon n'a jamais figuré dans un programme de logement social. Personne ne l'a inauguré, personne n'a coupé de ruban. Il loge pourtant, depuis des décennies, une bonne partie des locataires des villes moyennes du Québec, à des loyers que le neuf ne sait plus produire.
Ce parc abordable de fait est en train de changer de nature. Pas parce qu'on le démolit, mais parce qu'il change de prix. Et les chiffres de la région de Sherbrooke montrent un décalage que peu de gens ont remarqué.
Un plex coûte désormais plus cher qu'une maison
Au deuxième trimestre de 2026, dans la région métropolitaine de Sherbrooke, le prix médian d'un plex de deux à cinq logements s'établissait à 538 500 $, selon le baromètre de l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). Celui d'une maison unifamiliale : 490 000 $.
Dans la ville de Sherbrooke elle-même, l'écart est encore plus net : 539 000 $ pour un plex, 460 000 $ pour une unifamiliale, soit environ 17 % de plus. L'immeuble qui loge des locataires coûte plus cher que la maison qu'on achète pour soi.
Ce n'était pas le cas il y a cinq ans. Au deuxième trimestre de 2021, à l'échelle de la région, les deux médianes étaient pratiquement identiques : 300 000 $ pour un plex, 299 950 $ pour une unifamiliale. Depuis, elles ont divergé. L'APCIQ chiffre la progression du prix médian sur cinq ans à 84 % pour le plex, contre 70 % pour l'unifamiliale et 57 % pour la copropriété. Le plex est la catégorie qui s'est appréciée le plus vite.
Les loyers de ces mêmes immeubles ont monté moins vite que tous les autres
C'est ici que se trouve le constat le moins évident. Si le prix des plex monte plus vite que tout le reste, on s'attendrait à ce que leurs loyers suivent. C'est l'inverse.
La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) classe les loyers selon la taille de l'immeuble. Dans la région de Sherbrooke, le loyer moyen d'un appartement situé dans un immeuble de trois à cinq logements — essentiellement des plex — est passé de 690 $ en octobre 2020 à 1 012 $ en octobre 2025. C'est une hausse d'environ 47 %.
Sur la même période, l'ensemble du parc locatif de la région a progressé d'environ 63 % (669 $ à 1 090 $). Les immeubles de 6 à 19 logements ont augmenté d'environ 73 %, ceux de 20 à 49 logements, d'environ 59 %. Aucune taille d'immeuble n'a vu ses loyers monter moins vite que le plex.
Résultat : en 2020, un logement dans un plex se louait un peu plus cher que la moyenne régionale. En 2025, il se loue près de 80 $ de moins. Le plex est devenu, relativement, le segment le plus abordable du parc locatif — au moment précis où il devenait l'actif le plus cher à acheter.
Le prix achète des loyers futurs, pas des loyers actuels
Mettons les deux séries côte à côte. En cinq ans, le prix d'un plex a progressé d'environ 80 % pendant que les loyers qu'il génère progressaient d'environ 47 %. Autrement dit, chaque dollar de loyer coûte aujourd'hui environ 22 % plus cher à acquérir qu'en 2021.
Un acheteur ne paie pas ce prix-là pour les loyers en place. Il paie pour ce qu'il anticipe : un loyer qui rattrapera le marché lorsque les locataires actuels partiront, des logements rénovés et reloués plus cher, ou simplement une valeur qui continuera de monter. Le prix d'un plex en 2026 intègre déjà une partie de la hausse de loyer de 2028.
C'est le mécanisme rarement nommé. Le loyer modeste d'un plex n'est pas une propriété du bâtiment : c'est le reflet d'un prix d'achat ancien et d'un locataire installé depuis longtemps. Quand l'immeuble change de mains à un prix qui n'a plus de lien avec ses loyers, le nouveau propriétaire n'a pas trente-six façons de financer son acquisition. L'écart entre le prix et les loyers en place doit se combler quelque part.
Un petit marché, donc un marché sensible
Il se vend peu de plex. Au cours des douze derniers mois, l'APCIQ en a recensé 270 transactions dans toute la région de Sherbrooke, sur 2 327 ventes résidentielles, soit environ une vente sur neuf. Chaque transaction pèse donc lourd dans la médiane, et quelques ventes élevées suffisent à déplacer le repère de tout un secteur.
Le secteur Brompton–Rock-Forest–Saint-Élie–Deauville l'illustre. Le prix médian des plex sur douze mois y atteint 735 000 $, en hausse de 27 % en un an et de 111 % en cinq ans. Ces chiffres reposent sur une trentaine de ventes seulement : ils décrivent une tendance réelle, mais il faut les lire avec prudence.
Ce qui est certain, c'est que le centre de gravité du marché se déplace. Nous avons montré dans notre portrait du marché sherbrookois que le centre de la ville reste moins cher que sa périphérie, et dans notre article sur le loyer moyen que l'abordabilité du parc tient d'abord à son âge. Le plex ancien est exactement à la jonction de ces deux constats.
Ce que cela signifie pour qui investit
Pour un investisseur, la lecture est double. D'un côté, le plex demeure un actif recherché, liquide et qui s'est apprécié plus vite que tout le reste. De l'autre, son rendement locatif à l'achat s'est comprimé : on paie plus cher pour chaque dollar de loyer, et le scénario de rentabilité repose davantage sur la hausse des loyers à venir que sur ceux d'aujourd'hui.
C'est une question de modèle, pas de morale. Un investissement qui ne tient que si les loyers rattrapent rapidement le marché transforme mécaniquement un logement abordable en logement au prix du marché. Un investissement qui accepte un rendement plus patient peut, lui, conserver une partie de cette abordabilité — c'est toute la logique des différents types d'investissements à impact social.
Il existe aussi une autre voie, complémentaire : créer de nouvelles portes plutôt que de se disputer les anciennes. Donner une seconde vie résidentielle à un bâtiment qui n'en avait pas ajoute des logements sans retirer un seul locataire du parc existant, comme nous l'expliquions à propos de la reconversion de bâtiments existants.
Le plex n'a jamais eu besoin d'un programme pour être abordable. Il lui fallait simplement un prix d'achat cohérent avec ses loyers. C'est cette cohérence qui s'effrite, discrètement, une transaction à la fois — un phénomène que nous avions vu poindre dans notre analyse des villes moyennes du Québec.
Sources et références
• Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), par le système Centris — Le Baromètre résidentiel, RMR de Sherbrooke, 2e trimestre 2026. RMR : prix médian de 538 500 $ (plex de 2 à 5 logements, +7 %), 490 000 $ (unifamiliale, +5 %) et 320 000 $ (copropriété, −2 %); progression du prix médian sur cinq ans de 84 % (plex), 70 % (unifamiliale) et 57 % (copropriété); 270 ventes de plex et 2 327 ventes résidentielles au cours des 12 derniers mois. Ville de Sherbrooke : prix médian de 539 000 $ (plex) et 460 000 $ (unifamiliale). Secteur Brompton/Rock-Forest/Saint-Élie/Deauville : prix médian des plex sur 12 mois de 735 000 $ (+27 % sur un an, +111 % sur cinq ans), sur 35 ventes. apciq.ca
• APCIQ — Le Baromètre APCIQ, RMR de Sherbrooke, 2e trimestre 2021. Prix médian de 300 000 $ (plex) et 299 950 $ (unifamiliale) pour la RMR. apciq.ca
• Société canadienne d'hypothèques et de logement — Tableaux de données de l'Enquête sur les logements locatifs, RMR de Sherbrooke, éditions 2021 et 2025, tableau 1.3.2 (loyer moyen des appartements d'initiative privée selon la taille de l'immeuble). Immeubles de 3 à 5 logements : 690 $ (oct. 2020, indicateur de qualité « excellent ») et 1 012 $ (oct. 2025, « très bon »). Immeubles de 6 à 19 logements : 670 $ et 1 160 $. Immeubles de 20 à 49 logements : 632 $ et 1 008 $. Tous les immeubles : 669 $ et 1 090 $. L'enquête de la SCHL porte sur les immeubles d'au moins trois logements locatifs; les duplex n'y figurent donc pas. cmhc-schl.gc.ca
Calculs dérivés signalés comme tels : (1) l'écart d'environ 17 % entre plex et unifamiliale dans la ville de Sherbrooke est calculé à partir des médianes publiées; (2) les hausses d'environ 47 % (3 à 5 logements), 63 % (tous les immeubles), 73 % (6 à 19) et 59 % (20 à 49) sont calculées à partir des loyers moyens de la SCHL d'octobre 2020 et d'octobre 2025; (3) la hausse d'environ 80 % du prix des plex est calculée entre les médianes trimestrielles des T2 2021 et T2 2026 (300 000 $ et 538 500 $) — elle est cohérente avec la variation de 84 % sur cinq ans publiée par l'APCIQ, qui porte sur les médianes de 12 mois; (4) le coût d'environ 22 % plus élevé d'un dollar de loyer correspond au rapport entre la progression du prix (×1,795) et celle du loyer des immeubles de 3 à 5 logements (×1,467). Hypothèse : les deux séries ne couvrent ni exactement les mêmes immeubles (plex de 2 à 5 logements pour l'APCIQ, 3 à 5 logements pour la SCHL) ni exactement les mêmes mois (T2 pour les prix, octobre pour les loyers); le calcul indique un ordre de grandeur, pas une mesure exacte; (5) la part d'environ une vente sur neuf correspond à 270 ventes de plex sur 2 327 ventes résidentielles.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier ou d'investissement. Pour des recommandations adaptées à votre situation personnelle, nous vous invitons à consulter un professionnel qualifié.
