Ce que les Québécois considèrent désormais comme réaliste en habitation (et ce que le marché leur offre)
On répète souvent que les Québécois s'accrochent à un rêve d'habitation qui n'existe plus. Les données de l'automne 2026 racontent une histoire plus nuancée. L'envie d'être propriétaire, elle, n'a presque pas bougé. Ce qui a changé, c'est l'idée que les ménages se font de leurs chances.
Pendant ce temps, le marché continue de produire ce qu'il produit. Les statistiques de ventes du troisième trimestre, publiées le 14 octobre, et les mises en chantier compilées jusqu'à la fin d'août permettent de mettre les deux côtés face à face : ce que les gens jugent réaliste, et ce qu'on leur offre réellement. L'écart ne se trouve pas là où on l'attend.
L'aspiration n'a pas bougé. Le réalisme, oui.
Un sondage Léger commandé par l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), mené du 28 juillet au 3 août 2026, offre une photographie utile. Nous n'en retenons ici que les questions qui décrivent les ménages eux-mêmes : leurs aspirations, leurs renoncements, leur perception du marché.
Premier constat : 92 % des non-propriétaires de 18 à 34 ans aspirent à devenir un jour propriétaires. Ce n'est pas le portrait d'une génération qui aurait tourné le dos à la propriété. L'objectif reste là, presque unanime.
Deuxième constat : parmi ces jeunes qui aspirent à la propriété, 31 % ont dû abandonner un projet d'achat au cours des cinq dernières années, majoritairement en raison du prix trop élevé des propriétés. Près d'un sur trois a donc déjà fait l'expérience concrète d'un projet qui ne passait pas.
Troisième constat, le plus révélateur : seulement 12 % des Québécois estiment que tous les ménages ont, dans le contexte actuel, des chances équitables de devenir propriétaires. L'aspiration est intacte, mais la confiance dans l'accessibilité, elle, s'est effondrée.
Enfin, 85 % des répondants considèrent que la situation du logement est un problème important au Québec. Le sujet n'est plus une préoccupation de jeunes acheteurs : il est devenu un constat partagé.
Mis ensemble, ces chiffres dessinent un ménage qui n'a pas changé de rêve, mais qui a changé de calendrier. Ce qu'on juge « réaliste » n'est plus de devenir propriétaire tôt, c'est de devenir propriétaire un jour — après un détour plus ou moins long par la location. Nous avions déjà décrit ce déplacement dans notre article sur les nouvelles générations face à l'investissement immobilier. Les données de l'automne le confirment.
Ce que le marché de la revente offre cet automne
Commençons par l'offre existante. Selon l'APCIQ, 20 935 propriétés ont changé de mains au Québec au troisième trimestre de 2026, soit 7 % de moins qu'un an plus tôt. C'est un quatrième trimestre consécutif de recul, mais le volume reste comparable à la moyenne des dix dernières années.
Le changement le plus visible est du côté du choix. Le nombre de propriétés inscrites a bondi de 20 % en un an pour atteindre 42 408. Pour un acheteur, c'est la première fois depuis plusieurs années que l'éventail s'élargit vraiment. L'APCIQ précise toutefois que l'inventaire demeure légèrement inférieur aux moyennes historiques partout au Québec.
Ce surcroît de choix ne se traduit pas par des prix plus bas. Le prix médian d'une maison unifamiliale a atteint 500 000 $ à l'échelle de la province, en hausse de 2 % sur un an. Le marché ralentit, mais il ne recule pas : l'offre ne fait que revenir graduellement vers la normale après des années de pénurie.
La copropriété, elle, est restée stable à 400 000 $. C'est la porte d'entrée la moins chère du marché de la propriété — environ 100 000 $ de moins qu'une unifamiliale au prix médian. C'est donc, en principe, le produit « réaliste » par excellence pour un premier acheteur.
La marche d'entrée est celle qui se vend le plus lentement
Voici le premier constat contre-intuitif. Si la copropriété est le produit le plus accessible, on s'attendrait à ce qu'elle s'arrache. C'est l'inverse. Au troisième trimestre, une copropriété a mis en moyenne 58 jours à trouver preneur au Québec, soit 9 jours de plus qu'un an plus tôt. C'est le délai le plus long des trois grandes catégories.
La maison unifamiliale, pourtant plus chère, s'est vendue en 45 jours en moyenne, un délai à peu près inchangé. Dans chacune des régions métropolitaines du Québec, l'APCIQ note que les vendeurs d'unifamiliales demeurent en bonne position pour négocier.
Du côté de la copropriété, le marché est déjà à l'équilibre dans la région de Gatineau depuis quelques trimestres, et des conditions semblables caractérisent l'île de Montréal. Le centre-ville de Montréal et le secteur sud-ouest sont même en surplus. Autrement dit, la marche d'entrée de la propriété est le segment où la demande s'essouffle le plus vite.
L'APCIQ en donne une lecture directe : l'inabordabilité freine l'élan d'achat dans plusieurs marchés, surtout du côté des premiers acheteurs. Les taux hypothécaires fixes ont remonté au printemps et au début de l'automne. Or le premier acheteur est précisément celui qui vise une copropriété. Le produit le moins cher n'est pas boudé parce qu'il déplaît — il l'est parce que l'acheteur qui le visait est celui qui a le plus de mal à se qualifier.
Le plex, la stratégie du propriétaire-occupant
Il existe une autre façon, très québécoise, de rendre la propriété « réaliste » : acheter un plex, en habiter un logement et compter sur les loyers des autres pour porter l'hypothèque. Cette stratégie a un prix. À l'échelle du Québec, le prix médian d'un plex a progressé de 8 % en un an, pour atteindre 699 000 $.
La hausse n'est pas uniforme. Dans la région métropolitaine de Québec, où l'inventaire demeure inférieur de 54 % à sa moyenne des dix dernières années, le prix médian des plex a grimpé de 17 % en un an, à 600 000 $.
La région de Sherbrooke fait exception. Le prix médian des plex y a reculé de 1 %, à 544 500 $, et les ventes ont chuté de 25 %. Ce repli survient après des années d'appréciation rapide : sur cinq ans, le prix médian des plex de la région a progressé de 80 %, plus que toute autre catégorie. Nous avons expliqué dans notre analyse du plex pourquoi cette revalorisation finit par se répercuter sur les loyers.
Ce qu'on construit : presque uniquement des appartements
Passons maintenant à l'offre nouvelle, celle qui façonnera le parc des prochaines années. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ventile chaque mois les mises en chantier par type de logement dans les régions métropolitaines. Nous avons additionné les données de janvier à août 2026 — les plus récentes disponibles au moment de la rédaction — pour les six régions métropolitaines québécoises : Montréal, Québec, Gatineau (partie québécoise), Sherbrooke, Trois-Rivières et Saguenay.
Résultat : 28 680 logements mis en chantier en huit mois, un rythme légèrement supérieur à celui de 2025 à pareille date. De ce nombre, 25 189 sont des appartements, soit environ 88 % de tout ce qui a commencé à se construire.
Les maisons individuelles ne représentent que 2 048 mises en chantier, environ 7 % du total. Dans la région de Montréal, leur part tombe sous les 5 %.
Et les formats intermédiaires — maisons jumelées et maisons en rangée, ceux qui permettent d'accéder à un terrain et à une porte d'entrée sans payer le prix d'une maison détachée — ne totalisent que 1 443 unités, environ 5 % des mises en chantier. Pour chaque maison jumelée ou en rangée lancée en 2026, on a commencé environ 17 appartements.
Le barreau du milieu s'amincit
La tendance n'est pas nouvelle, et c'est ce qui la rend significative. En 2021, année de construction particulièrement forte, les six régions métropolitaines avaient mis en chantier 4 155 maisons jumelées ou en rangée. En 2025, elles en ont lancé 2 565. C'est un recul d'environ 38 % en quatre ans pour les formats intermédiaires.
La maison individuelle a reculé encore davantage sur la même période : de 5 867 mises en chantier en 2021 à 3 082 en 2025, une baisse d'environ 47 %.
Les appartements, eux, ont à peu près maintenu leur volume : 39 044 en 2021, 36 871 en 2025, un recul d'environ 6 % seulement. Le chantier québécois ne s'est pas tant contracté qu'il s'est concentré sur un seul format.
Une précision importante : dans les données de la SCHL, la catégorie « appartements » regroupe à la fois les logements locatifs et les copropriétés. La ventilation par type ne dit pas, à elle seule, qui habitera ces logements. Pour le savoir, il faut descendre à l'échelle d'une région.
Sherbrooke : aucune copropriété en chantier
Le baromètre de l'APCIQ pour la région métropolitaine de Sherbrooke reprend les mises en chantier de la SCHL selon le marché visé — propriété, copropriété ou location. Le portrait est saisissant. Au premier semestre de 2026, la région a mis en chantier 1 154 logements. De ce nombre, 962 sont destinés à la location, soit environ 83 %.
Le reste, 192 logements, est destiné à des propriétaires d'unifamiliales. Quant à la copropriété : zéro. Aucune unité au premier trimestre, aucune au deuxième. Et il en allait de même aux deux premiers trimestres de 2025.
Le rythme, lui, est soutenu. De janvier à août 2026, la SCHL a recensé 1 424 mises en chantier dans la région, contre 945 à pareille date l'an dernier, une hausse d'environ 50 %. On construit donc davantage à Sherbrooke — mais on construit presque exclusivement du locatif.
Sur le marché de la revente, la région affiche le même contraste. Au troisième trimestre, les ventes d'unifamiliales y ont bondi de 23 %, au prix médian de 490 750 $ (+7 %). Les ventes de copropriétés, elles, ont reculé de 6 %, et il a fallu en moyenne 77 jours pour en vendre une, soit 17 jours de plus qu'un an plus tôt. À 327 000 $, c'est pourtant la porte d'entrée la plus abordable du marché sherbrookois de la propriété.
Ce dynamisme s'inscrit dans le portrait que nous dressions de la trajectoire des villes moyennes du Québec : un marché qui résiste au ralentissement observé ailleurs, porté par l'emploi et la migration interrégionale.
L'écart n'est pas là où on le cherche
Le récit habituel oppose un rêve — la maison détachée avec cour — à une réalité qui ne permet plus de se l'offrir. Les données de cet automne suggèrent une lecture différente. Le décalage le plus net ne concerne pas la maison unifamiliale : celle-ci continue de se vendre rapidement, et les vendeurs gardent l'avantage partout.
Le décalage se trouve au barreau du milieu. La copropriété de revente, censée être la première marche, est le segment qui se vend le plus lentement. Les maisons jumelées et en rangée, autre marche intermédiaire, représentent environ 5 % de ce qu'on construit. Et dans une région comme Sherbrooke, la copropriété neuve est tout simplement absente des chantiers.
Les deux signaux sont cohérents entre eux. Ils décrivent un marché où l'acheteur qui visait la première marche est celui que l'abordabilité frappe en premier, et où les promoteurs ont déplacé leurs chantiers vers ce qui trouve preneur aujourd'hui : le logement locatif. C'est une lecture des données, pas une certitude — mais c'est la seule qui rend compte à la fois des délais de vente et de la composition des chantiers.
Pour les ménages, la conséquence est concrète. Le « réaliste » d'aujourd'hui, pour une large part des 18-34 ans, c'est une période de location plus longue que celle de leurs parents, dans un parc où l'essentiel du neuf est justement locatif. Le rêve de la propriété n'a pas disparu; c'est l'étape qui y mène qui a changé de forme.
Ce que cela signifie pour qui investit
Si la location devient une étape longue plutôt qu'un passage bref, la qualité du logement locatif cesse d'être un détail. Un ménage qui loue pendant dix ans plutôt que trois s'intéresse à la stabilité de son loyer, à l'entretien de l'immeuble, à la vie de quartier — autant de critères qui ressemblent à ceux d'un propriétaire.
Pour un investisseur, cela déplace la question. Il ne s'agit plus seulement de savoir si un projet locatif se louera — les mises en chantier montrent que tout le monde construit du locatif — mais s'il sera encore un bon endroit où vivre dans quinze ans. La durabilité du bâtiment, la composition des logements et le lien avec le quartier deviennent des éléments du rendement, pas des options. Nous avons proposé une grille pour en juger dans notre article sur l'évaluation d'un projet immobilier durable.
Il y a aussi une question de formats. Un marché qui produit presque uniquement des appartements laisse de la place aux modèles qui logent autrement : logements familiaux de plus grande taille, formules coopératives, projets mixtes où la location peut mener vers d'autres formes d'occupation. Ces approches ont chacune leur logique financière, que nous avons détaillée dans notre tour d'horizon des types d'investissements immobiliers à impact social.
Ce n'est pas une question de morale, mais d'adéquation. Un investissement qui épouse la manière dont les ménages vivent réellement — et non celle qu'on leur prête — a plus de chances de durer.
Ce que nous suivrons dans les prochains mois
Trois publications permettront de vérifier si ce portrait tient. Les mises en chantier mensuelles de la SCHL diront si la part des formats intermédiaires continue de fondre ou si elle se stabilise. Le Rapport sur le marché locatif de la SCHL, attendu en décembre, montrera comment l'arrivée de tous ces logements locatifs se répercute sur l'inoccupation et les loyers. Et le bilan annuel de l'APCIQ, en janvier, dira si la copropriété de revente a fini par trouver son plancher.
D'ici là, une chose paraît acquise : les ménages québécois ont déjà ajusté leurs attentes. Ils n'ont pas renoncé à la propriété, ils ont accepté qu'elle arrive plus tard et autrement. La question qui reste ouverte est de savoir si le parc qu'on bâtit aujourd'hui saura les accompagner pendant ce détour.
Sources et références
• Sondage Léger commandé par l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), mené du 28 juillet au 3 août 2026, rapporté dans le communiqué de l'APCIQ du 14 septembre 2026 (« Portrait québécois de l'habitation »). Questions retenues : 92 % des non-propriétaires de 18 à 34 ans aspirent à devenir propriétaires; parmi eux, 31 % ont dû abandonner ce projet au cours des cinq dernières années, majoritairement en raison du prix; 12 % des Québécois estiment que tous les ménages ont des chances équitables de devenir propriétaires dans le contexte actuel; 85 % estiment que la situation du logement est un problème important au Québec. La taille de l'échantillon et la marge d'erreur ne sont pas publiées dans le communiqué. Seules les questions décrivant les ménages ont été retenues; les recommandations de l'association ne sont pas reprises. apciq.ca
• APCIQ, par le système Centris — Statistiques de ventes résidentielles Centris, 3e trimestre 2026, communiqué du 14 octobre 2026. Province : 20 935 ventes (−7 %), 42 408 inscriptions en vigueur (+20 %); prix médian de 500 000 $ (unifamiliale, +2 %), 400 000 $ (copropriété, stable) et 699 000 $ (plex, +8 %); délais de vente moyens de 45 jours (unifamiliale, +1), 58 jours (copropriété, +9) et 48 jours (plex, −5). RMR de Québec : plex à 600 000 $ (+17 %), inventaire inférieur de 54 % à sa moyenne des dix dernières années. Conditions de marché de la copropriété à Gatineau et sur l'île de Montréal. apciq.ca
• APCIQ — Le Baromètre résidentiel, RMR de Sherbrooke, 3e trimestre 2026. Ventes : unifamiliale 436 (+23 %), copropriété 78 (−6 %), plex 54 (−25 %); prix médian : 490 750 $ (+7 %), 327 000 $ (+4 %) et 544 500 $ (−1 %); délai de vente moyen des copropriétés de 77 jours (+17); progression du prix médian des plex de 80 % sur cinq ans. Tableau de bord économique (source : SCHL) : mises en chantier du T2 2026 de 438 logements, dont 300 locatifs, 138 unifamiliales et 0 copropriété (T2 2025 : 0 copropriété). apciq.ca
• APCIQ — Le Baromètre résidentiel, RMR de Sherbrooke, 2e trimestre 2026. Tableau de bord économique (source : SCHL) : mises en chantier du T1 2026 de 716 logements, dont 662 locatifs, 54 unifamiliales et 0 copropriété (T1 2025 : 0 copropriété). apciq.ca
• Société canadienne d'hypothèques et de logement, par Statistique Canada — Tableau 34-10-0154-01, Logements mis en chantier, en construction et achèvements dans certaines régions métropolitaines de recensement, mensuel, données jusqu'à août 2026. Régions de Montréal, Québec, Ottawa-Gatineau (partie québécoise), Sherbrooke, Trois-Rivières et Saguenay; types : maisons individuelles, logements jumelés, logements en bande, appartements et autres logements. statcan.gc.ca
• SCHL — Mises en chantier d'habitations en août 2026, communiqué du 16 septembre 2026. cmhc-schl.gc.ca
Calculs dérivés signalés comme tels : (1) les totaux de janvier à août 2026 pour les six régions métropolitaines (28 680 logements, dont 25 189 appartements, 2 048 maisons individuelles et 1 443 maisons jumelées ou en rangée) et les parts correspondantes (environ 88 %, 7 % et 5 %; maisons individuelles : 823 sur 17 762, soit 4,6 %, dans la région de Montréal) sont des sommes des valeurs mensuelles du tableau 34-10-0154-01; les agglomérations de recensement (Drummondville, Granby, etc.) n'y figurent pas; (2) le ratio d'environ 17 appartements par maison jumelée ou en rangée correspond à 25 189 ÷ 1 443; (3) les reculs d'environ 38 % (jumelés et en rangée, 4 155 → 2 565), 47 % (maisons individuelles, 5 867 → 3 082) et 6 % (appartements, 39 044 → 36 871) comparent les sommes annuelles de 2021 et de 2025 pour les mêmes six régions; (4) le rythme « légèrement supérieur » compare janvier-août 2026 (28 680) à janvier-août 2025 (26 657), soit environ +8 %; (5) les totaux du premier semestre 2026 à Sherbrooke (1 154 logements, dont 962 locatifs et 192 unifamiliales, soit environ 83 % de locatif) additionnent les T1 et T2 des baromètres de l'APCIQ; (6) la hausse d'environ 50 % des mises en chantier à Sherbrooke compare janvier-août 2026 (1 424) à janvier-août 2025 (945), d'après le tableau 34-10-0154-01; (7) l'écart d'environ 100 000 $ entre unifamiliale et copropriété correspond à la différence entre les prix médians provinciaux du T3 2026. Hypothèse : la catégorie « appartements » de la SCHL regroupe logements locatifs et copropriétés; la répartition par marché visé n'est utilisée ici que pour Sherbrooke, où elle est publiée.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier ou d'investissement. Pour des recommandations adaptées à votre situation personnelle, nous vous invitons à consulter un professionnel qualifié.
