Les nouvelles générations face à l'investissement immobilier : défis et opportunités
Il y a une phrase qu'on entend souvent, et qui a le mérite d'être vraie : il est plus difficile aujourd'hui d'entrer dans l'immobilier qu'il ne l'était pour la génération précédente. Ce n'est pas une impression diffuse ni une plainte de circonstance. C'est un écart documenté, mesuré d'un recensement à l'autre.
Mais cette phrase, à force d'être répétée, s'arrête souvent trop tôt. Elle décrit un mur sans dire ce qu'il y a autour. Car pendant que la porte historique — l'achat d'une première propriété — se refermait partiellement, d'autres se sont ouvertes : plus étroites, mais plus nombreuses. Comprendre la position des nouvelles générations devant l'immobilier suppose de tenir les deux bouts à la fois : reconnaître honnêtement l'obstacle, et voir ce que le paysage a de réellement nouveau.
Un écart qui se mesure
Statistique Canada a fait l'exercice de manière rigoureuse : comparer trois générations non pas à la même date, mais au même âge. En observant les 25 à 39 ans à travers les recensements de 1991, de 2006 et de 2021, l'agence a pu isoler ce qui relève du cycle de vie de ce qui relève d'un véritable changement d'époque.
Le résultat est net. Le taux de propriété des millénariaux de 25 à 39 ans s'établissait à 49,9 % en 2021, contre 56,2 % pour la génération X au même âge en 2006, et 55,9 % pour les baby-boomers en 1991. Un peu plus de six points de pourcentage séparent donc les millénariaux de leurs aînés — et, fait notable, la génération X et les baby-boomers se tenaient, eux, à quasi-égalité. Ce n'est pas une érosion lente et continue depuis un demi-siècle : c'est une rupture qui s'est produite récemment.
Un second chiffre complète le portrait, et il est peut-être plus éloquent encore. En 2021, 16,3 % des millénariaux de 25 à 39 ans vivaient chez au moins un de leurs parents, contre 8,2 % des baby-boomers au même âge en 1991 — près du double. Chez les 25 à 29 ans, la proportion grimpait à 31,1 %, contre 15,7 % une génération plus tôt.
Ces deux données se lisent ensemble. Elles ne disent pas seulement que l'accès à la propriété a reculé; elles suggèrent que le coût du logement a modifié le calendrier même de l'entrée dans la vie adulte. On ne parle donc pas d'un simple report d'achat, mais d'un déplacement de tout un parcours.
Le mur d'entrée : ce que coûte la première porte
Au Québec, les chiffres de l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) donnent l'ordre de grandeur. Au deuxième trimestre de 2026, le prix médian d'une propriété unifamiliale atteignait 523 250 $, en hausse de 5 % sur un an. Les copropriétés s'établissaient à 405 000 $ et les plex à 690 000 $. Ce sont des médianes provinciales, qui recouvrent des réalités très différentes entre Montréal, Sherbrooke et une municipalité rurale — mais elles situent le point de départ.
C'est toutefois la trajectoire, bien plus que le niveau, qui explique le décalage entre les générations. Une analyse de l'APCIQ publiée en janvier 2026 chiffrait à 67 % la hausse du prix médian des unifamiliales au Québec sur cinq ans, et à 46 % celle des copropriétés. Un mouvement de cette ampleur, sur un horizon aussi court, ne se rattrape pas avec la progression normale d'un salaire. C'est précisément là que se creuse l'écart : non pas entre ceux qui travaillent plus ou moins fort, mais entre ceux qui étaient déjà entrés et ceux qui ne l'étaient pas encore.
Traduit en mise de fonds, l'obstacle devient très concret. Les règles fédérales exigent un minimum de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et de 10 % sur la portion excédentaire. Sur une propriété au prix médian québécois de 523 250 $, cela représente 27 325 $ — et il s'agit du strict minimum, avant les frais de notaire, l'inspection, les droits de mutation et la prime d'assurance prêt hypothécaire qu'entraîne toute mise de fonds inférieure à 20 %. Pour un ménage qui paie déjà un loyer, réunir cette somme suppose des années d'épargne dans un contexte où le prix visé, lui, continue de bouger.
Les règles ont été assouplies. Depuis le 15 décembre 2024, l'amortissement sur 30 ans est offert à tous les premiers acheteurs ainsi qu'à tous les acheteurs de constructions neuves, et le plafond des prêts hypothécaires assurés est passé de 1 M$ à 1,5 M$. Ces mesures aident réellement à franchir le seuil. Mais il faut les nommer pour ce qu'elles sont : elles ne réduisent pas le prix, elles étalent l'effort. Elles agissent sur le versement mensuel, pas sur le montant à réunir au départ.
Le modèle hérité : quand se loger et investir ne faisaient qu'un
Pour bien lire ce qui a changé, il faut regarder ce que faisait la génération précédente — et constater à quel point son parcours reposait sur une convergence heureuse.
Pendant des décennies, un seul geste accomplissait deux fonctions distinctes. On achetait une maison pour s'y loger, et cette maison devenait, presque incidemment, l'actif principal du ménage. Personne n'avait à choisir entre « se loger » et « investir » : les deux tenaient dans la même signature. Le versement hypothécaire mensuel jouait par ailleurs le rôle d'une épargne forcée, imposant une discipline à des ménages qui n'auraient peut-être pas épargné avec autant de constance autrement.
Ce modèle avait une élégance réelle : il était simple, lisible, et il ne demandait aucune compétence financière particulière. Mais il présentait aussi deux fragilités qu'on mesure mieux avec le recul. La première : il concentrait l'essentiel du patrimoine d'un ménage dans un seul actif, situé à une seule adresse, exposé à un seul marché local. La seconde, plus décisive encore : il ne fonctionnait qu'à la condition d'y entrer. Pour ceux qui restaient à l'extérieur, il n'offrait strictement rien.
Autrement dit, le parcours qu'on présente aujourd'hui comme la norme perdue était en réalité un chemin unique, sans porte de secours. Sa disparition partielle est un problème sérieux. Mais elle oblige aussi à poser une question que la génération précédente n'avait pas eu besoin de se poser.
La dissociation : deux gestes plutôt qu'un
Cette question tient en peu de mots : et si se loger et investir devenaient deux décisions séparées?
Formulée ainsi, l'idée peut passer pour une consolation offerte à ceux qui n'ont pas pu acheter. Elle est en réalité plus exigeante — et plus délibérée. Le locataire qui investit par ailleurs ne fait pas un demi-parcours : il pose deux choix distincts, chacun jugé selon ses propres critères. Il choisit son logement en fonction de sa vie — le quartier, la proximité du travail, la flexibilité d'une éventuelle mobilité — plutôt qu'en fonction de ce que son revenu lui permet d'emprunter. Et il oriente son épargne selon son horizon et sa tolérance au risque, sans être contraint de tout concentrer là où il dort.
Cette dissociation n'efface rien de la difficulté. Le loyer ne bâtit aucune valeur nette, et la personne qui n'achète pas doit se donner elle-même la discipline que l'hypothèque imposait à ses parents — ce qui est nettement plus difficile qu'il n'y paraît. Mais elle déplace la question de manière utile. Elle ne demande plus « quand pourrai-je acheter? », mais « comment puis-je participer? ». La première question dépend presque entièrement du marché. La seconde dépend, au moins en partie, de ce qu'on décide de comprendre et d'organiser.
Des portes plus étroites, mais plus nombreuses
Or, cette seconde question a reçu, ces dernières années, davantage de réponses qu'auparavant. Le paysage réglementaire et technologique s'est modifié dans un sens précis : celui de l'abaissement du ticket d'entrée.
Le financement participatif immobilier en est l'illustration la plus nette. Depuis 2021, un cadre harmonisé à l'échelle canadienne permet à un plus grand nombre de personnes de contribuer à un projet avec des montants modestes, sous des plafonds conçus précisément pour borner l'exposition de chacun. Nous en détaillions le fonctionnement, les conditions et les limites dans notre article sur le financement participatif immobilier et la démocratisation de l'accès.
D'autres avenues existent : fonds spécialisés, structures d'investissement collectif, projets à vocation communautaire. Chacune possède ses propres caractéristiques de risque, d'horizon et de liquidité — c'est-à-dire de facilité, ou de difficulté, à récupérer sa mise avant l'échéance. Aucune n'est universellement supérieure à une autre; elles répondent à des situations différentes. Nous comparions deux de ces chemins dans notre analyse de l'investissement direct par rapport aux fonds d'impact.
Ce qu'il faut retenir n'est pas la liste, mais le déplacement qu'elle traduit. Le montant dont on dispose au départ n'est plus le seul filtre déterminant l'accès. Ce qui devient déterminant, c'est la capacité de lire un document d'offre, de comprendre une structure, d'évaluer qui porte un projet. Le filtre s'est déplacé du capital vers la compréhension. C'est une bonne nouvelle — à condition d'en tirer les conséquences.
Une génération qui veut savoir où va son argent
Il y a un trait de ces générations qu'on aurait tort de réduire à une mode passagère : elles veulent, davantage que les précédentes, savoir ce que leur argent finance.
Le sondage d'opinion 2025 de l'Association pour l'investissement responsable (AIR) le documente. Deux tiers des investisseurs canadiens se disent intéressés par l'investissement responsable, et cet intérêt culmine chez les investisseurs plus jeunes et chez les femmes. Le même sondage relève par ailleurs que 76 % des investisseurs souhaitent que leur conseiller ou leur institution financière les interroge sur ces préférences, alors que 28 % seulement rapportent l'avoir été.
Mais ce même sondage impose une nuance salutaire. Environ deux tiers des répondants admettent connaître peu ou rien de l'investissement responsable, et près d'un sur cinq n'en a jamais entendu parler. Plus de la moitié citent désormais l'écoblanchiment comme un frein — une proportion en hausse par rapport aux 46 % mesurés précédemment.
L'intention dépasse donc largement la compréhension. C'est, à notre avis, le véritable défi de ces générations en matière d'investissement — plus encore que le prix des maisons. Une conviction forte sans les connaissances qui l'accompagnent n'est pas une force : c'est une vulnérabilité, et elle attire précisément le genre de discours qui sait imiter les mots de la conviction. La méfiance croissante à l'égard de l'écoblanchiment est d'ailleurs un signe encourageant. Elle montre qu'une exigence de preuve est en train de se former.
Cette exigence se traduit par des gestes très simples et très concrets : lire les documents d'offre plutôt que la page de présentation; se renseigner sur le parcours réel de ceux qui portent un projet; vérifier auprès de l'Autorité des marchés financiers sous quel encadrement une offre est faite; demander à quel moment et à quelles conditions les sommes pourront être récupérées. Ces vérifications ne sont pas de la méfiance excessive. Elles sont la contrepartie normale d'un accès élargi.
Ce que le temps permet, et ce qu'il ne remplace pas
Il reste un élément que ces générations possèdent et qu'aucune politique publique ne peut distribuer : l'horizon.
Un horizon long ne garantit aucun résultat, et il serait malhonnête de le présenter ainsi. Il change simplement l'éventail de ce qu'une personne peut raisonnablement envisager sans se mettre en difficulté. Les projets immobiliers à vocation sociale — la reconversion d'un bâtiment, un ensemble de logements abordables, un projet ancré dans un quartier — se déploient sur plusieurs années et immobilisent les fonds pendant toute leur durée. Une personne qui aura besoin de son épargne dans dix-huit mois ne peut pas s'y engager sans imprudence. Une personne de trente ans, dont l'horizon se compte en décennies, se trouve devant une question de convenance différente. Le temps n'améliore pas un placement; il élargit le champ de ceux qu'on peut considérer.
Mais le temps ne remplace ni la compréhension ni la prudence. Il ne dispense pas de répartir plutôt que de concentrer, ni de n'engager que des sommes dont on n'aura pas besoin à court terme, ni de reconnaître qu'un projet immobilier vit dans le monde réel — avec ses retards, ses dépassements de coûts et ses conditions de marché qui évoluent. Le long horizon est un avantage réel, à condition d'être accompagné du reste.
Le portrait, au bout du compte, n'est ni celui d'une génération exclue ni celui d'une génération avantagée. C'est celui d'une génération à qui l'on demande plus de discernement qu'on n'en demandait à ses parents. La porte unique et évidente s'est refermée en partie; à sa place s'ouvre un couloir de portes plus petites, dont chacune exige qu'on lise ce qui est écrit dessus. C'est objectivement plus exigeant. C'est aussi, pour qui accepte de s'informer, beaucoup moins déterminé d'avance par le montant dont on dispose au départ. Et si les nouvelles générations tiennent réellement à ce que leur argent construise quelque chose qu'elles peuvent nommer, c'est peut-être là, dans cette exigence même, que se trouve leur meilleure chance.
Sources et références
• Statistique Canada — « Les millénariaux sur le marché canadien du logement : une comparaison intergénérationnelle » (2026). Comparaison des 25 à 39 ans à partir des recensements de 1991, 2006 et 2021 : taux de propriété de 49,9 % (millénariaux, 2021), 56,2 % (génération X, 2006) et 55,9 % (baby-boomers, 1991); 16,3 % des millénariaux vivaient chez un parent en 2021 contre 8,2 % des baby-boomers en 1991. statcan.gc.ca
• Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) — « Le marché immobilier québécois confirme un rééquilibrage graduel au 2e trimestre » (14 juillet 2026). Prix médians au T2 2026 : unifamiliale 523 250 $ (+5 %), copropriété 405 000 $ (+1 %), plex 690 000 $ (+2 %); 27 296 ventes (-5 %) et 41 466 inscriptions actives (+14 %). apciq.ca
• APCIQ, analyse rapportée par La Presse — « Les prix des propriétés ont explosé de 67 % en cinq ans » (14 janvier 2026) : hausse de 67 % du prix médian des unifamiliales et de 46 % de celui des copropriétés au Québec sur cinq ans. lapresse.ca
• Ministère des Finances du Canada — réformes hypothécaires en vigueur le 15 décembre 2024 : amortissement sur 30 ans étendu à tous les premiers acheteurs et à tous les acheteurs de constructions neuves, plafond des prêts hypothécaires assurés porté de 1 M$ à 1,5 M$. La mise de fonds minimale demeure de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et de 10 % sur la portion excédentaire. canada.ca
• Association pour l'investissement responsable (AIR / RIA Canada) — Sondage d'opinion des investisseurs 2025 : deux tiers des investisseurs canadiens intéressés par l'investissement responsable (intérêt le plus élevé chez les jeunes investisseurs et les femmes); deux tiers en connaissent peu ou rien et près d'un sur cinq n'en a jamais entendu parler; 76 % souhaitent être questionnés à ce sujet contre 28 % qui l'ont été; plus de la moitié citent l'écoblanchiment comme un frein, contre 46 % auparavant. riacanada.ca
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier ou d'investissement. Pour des recommandations adaptées à votre situation personnelle, nous vous invitons à consulter un professionnel qualifié.
