La différence entre rendement financier et rendement social

Dans un contexte où l’investissement responsable gagne en importance, l’immobilier se retrouve au cœur d’une transformation profonde. Elles ne se contentent plus de générer des bénéfices financiers, mais visent également à produire des effets positifs pour la société, notamment en matière de logement abordable, de densification durable ou de revitalisation de quartiers. Cette double exigence soulève la question : quelle est la différence entre rendement financier et rendement social, et comment les évaluer ? Signe de ce mouvement, l’adoption du GRESB, le référentiel mondial qui permet de mesurer et comparer la performance ESG des portefeuilles immobiliers, progresse nettement, car la participation a atteint un record en 2024 (2 084 entités immobilières). Ce record à GRESB traduit une volonté explicite de quantifier et piloter l’impact social et environnemental des projets immobiliers.

Rendement financier

Le rendement financier désigne la performance économique générée par un investissement immobilier. Il représente la capacité d’un actif à produire des flux monétaires et à créer une valeur mesurable pour les investisseurs.

Comment l’évaluer

L’évaluation du rendement financier repose sur la comparaison entre les ressources investies et les revenus obtenus. Elle peut s’effectuer à court terme, par l’analyse des revenus locatifs nets, ou à long terme, par l’étude de la valorisation du capital lors de la revente d’un bien. Les chercheurs en finance et en immobilier définissent le rendement comme une mesure de rentabilité relative, exprimée généralement en pourcentage, qui permet de comparer différents projets entre eux.

Le rendement financier occupe une place centrale dans l’analyse des projets immobiliers, car il constitue l’indicateur principal de viabilité économique. Dans la littérature académique, il est considéré comme un critère de base permettant de déterminer si un projet génère une valeur économique suffisante pour justifier l’investissement en capital. Le rendement social correspond aux bénéfices générés par un investissement pour la collectivité, au-delà des flux financiers. Il s’agit d’une mesure élargie de la valeur créée, qui inclut des aspects sociaux, environnementaux et communautaires.

Contrairement au rendement financier, qui se mesure par des indicateurs comptables et économiques standardisés, le rendement social mobilise des outils complexes. Sa mesure mobilise des méthodes spécifiques, dont l’approche de référence Social Return on Investment (SROI), qui convertit en équivalents monétaires des résultats sociaux/environnementaux afin de calculer un ratio de la valeur social créée. Concrètement, le SROI suit des étapes: définir le périmètre et impliquer les parties prenantes, cartographier les changements attendus et choisir des indicateurs probants, attribuer des valeurs monétaires de substitution aux résultats, ajuster l’impact net, actualiser les bénéfices et réaliser des analyses de sensibilité, puis calculer le ratio SROI.

Importance

Le rendement social occupe une place croissante dans l’analyse des investissements, notamment dans le secteur immobilier. Il est associé à la capacité d’un projet à répondre à des enjeux collectifs tels que l’accès à un logement abordable, la revitalisation urbaine ou la réduction de l’empreinte carbone des bâtiments. Au Québec et au Canada, des organismes comme le TIESS et Social Value Canada diffusent des guides et des pratiques
SROI, tandis que des études récentes documentent les retombées socio-économiques du logement social et communautaire.

Perspectives

Les recherches académiques montrent que l’articulation entre rendement financier et rendement social ne signifie pas nécessairement un compromis. Dans certains cas, les deux se renforcent mutuellement, notamment lorsque la valeur sociale créée contribue indirectement à la stabilité et à l’attractivité économique d’un projet. Dans d’autres cas, un équilibre doit être trouvé, selon les priorités stratégiques définies par l’investisseur, en explicitant les seuils financiers et les objectifs d’impact dans un même cadre de suivi.

Référence

GRESB. Real Estate Assessment Results 2023. Consulté en septembre 2025. Lien

TIESS. Impact de l’économie sociale au Québec. Consulté en septembre 2025. Lien

Social Value International. Standards and Guidance. Consulté en septembre 2025. Lien

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier ou d’investissement. Pour des recommandations adaptées à votre situation personnelle, nous vous invitons à consulter un professionnel qualifié.